土地一级开发业务模式

（一）土储机构整理模式

土地一级开发的盈利模式

各地方国土局一般有个下设机构，即土地储备中心，负责土地的收储和整理职能。生地、征迁后的土地由土储中心统一收储，整理完成后，这批土地可在国土局土地管理中心办理储备土地权证，并通过征收土地、拆迁安置、“三通一平”等方式完成储备土地出让。储备土地出让后，交回原储备土地权证，由受让方办理土地使用权，权利人为受让方。该模式完全由政府部门控制土地的整理和出让收益，土地的成本收入均有地方财政口径支出、收回。

（二）国资公司整理模式

由于土地整理触及成本费用较大，因此部分地方财力比较弱的区县财政局一时难以支付出大笔资金时，常常会将土地整理业务拨给地方国资平台公司来运作。政府与地方国资平台公司签订委托整理合同，赋予公司某区域的土地一级开发资质，负责土地的收购、储备、前期开发等业务。

政府出具相关的批文将生地出让或划拨给国资平台公司，该公司通过发行企业债、公司债、银行贷款、信托贷款等多渠道的融资途径来筹集资金，用于土地平整和征迁工作。待整理完后，有两种途径：一种为与房地产商等企业签订国有建设用地使用权出让合同，取得土地整理收入，其中的20%或更高比例支付给财政部门作为管理费用；另外一种为平台公司与政府签订回购协议，由政府利用财政资金购买平台公司整理完的土地。政府回购土地后，出让给房地产商等企业取得财政收入。平台公司依照市场化运作模式，充分运用公司融资的特性，收入分别进入国资平台公司和财政部门。

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