北京楼市现状：房价回调后，洼地已现，投资客跑步进场

提问：您好，现在有一套小产权房，价值不超过100万，想卖掉作为首付款买一套大产权房。目标区域以潘家园桥为中心点半径3公里的范围内。请问您推荐哪个小区？我是首房首贷的资格，怎样在买房前把公积金余额取出增加首付呢？还有如您所说，怎样才能找到懂行的中介来真正为买家服务呢？一次问题较多，感谢您的回复。谢谢！

回答：这附近可以看看 10AM新坐标、潘家园X里、农光东里等，可选标的并不多。 之前有圈友分享过 “现在北京市管的公积金可以在过户之前提取，这样公积金账户上的钱就可以用作首付了，对很多同学来说可谓是一个福音。需要资料：网签合同编号 、密码、身份证和结婚证原件和复印件，填写101类型的公积金提取表。通过单位提取。” 可以试一下，但我并未核实。

提问：房姐姐好！本人是二套贷款，自己婚前在通州买的自住型商品房，2022年满5年才能交易，现住在马驹桥(媳妇家给我们的一套小产权房)，我在复兴门上班，媳妇近在马驹桥上班。 春节前能攒到150，考虑到孩子2024年上小学，想在城里买套小房子。当然也有投资目的，买了不住直接出租。 考虑二者上班折中，近地铁。备选方庄的新坐标，gogo 新世代的30平左右开间，还有石榴园南里的一居室。 请问姐姐该如何选？或者有什么好的建议？

回答：方庄已经有过一波涨幅，现在来说价格都偏高，没有太值得入手的。 首选甘露园，金台路，石佛营，十里堡 次选 潘家园，宋家庄

提问：房姐您好 东坝1982年的老公房 红松园1号院内 是否值得上车？

回答：东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。同时还有部分年代较老的社区如中铁十六局社区、红松园、康静里和东坝家园等…… 东坝保障房较多，价位不高，目前二手单价不过4－5万元，虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。

提问：房姐您好，首问。小孩两个，大孩子5岁，明年就要上小学了。想问一下学区房的问题。目前在大兴区有一套房子，市值780万左右，有220万的贷款，手里的现金差不多还有200多，可以覆盖房贷，目前家庭年收入100左右。目前的房子房贷12,000，出租的话租金9000左右。目前这套房子是婚后用爱人的名字买的贷的款，目前不满五，她是北京户口，我是5年社保，现在想买学区房。请问如何破解首套的问题？如何最大限度的加杠杆？比如能否可以把目前的房子在二次抵押出去做首付，然后用首套的名义再买一套差不多800的学区房吗？总体上目前家庭现金可以覆盖负债，相当于无杠杆，早上刚看到您房产就是现金流为正的这个说法，感觉很认同。 如何才能更大限度的利用自己手中的资产和自己的收入。

回答：需要你们lh，再用你的sfsd资格买，大兴的可以抵押出300+的资金。看800的标的没问题。而且你们的现金流不错，可以看1000+的标的

提问：你好，在京有stsd资格，目前能提供400首付，弩一弩可到500，男友有一套天宫院的300的房子。想看8号线南段的改善型住房，看了熙悦林语 花语府 华侨城 芳源里。 问题一：同地段选新房还是旧房，芳源里老小区改善型值得入吗 问题二：选平层三室四室，还是叠拼 问题三：平层一楼带地下室和顶层带阁楼值得买吗？ 问题四：有必要把天宫院的房子卖了，追加首付减轻还款压力吗？

回答：你好，既然是想改善，那就买新盘或者次新，老小区环境 物业 设施老化，居住舒适度不太高 这几个盘里更推荐华侨城 顶复更好 平层还是叠拼，看你自己的喜好 天宫院要不要出手，得房子具体信息，一般来说不建议出手。

提问：北京限竞房和纯商品房除了限售差别之外还有哪些主要差别，投资角度哪个更合适，500-600预算推荐哪些板块呢

回答：限竞房需要持有八九年才能出售，而且不能抵押。 相比商品房更适合投资，500-600w的房子 可以看看青年路的青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇 望京的望京新城还有天通苑板块。

提问：房姐您好，先说一下我的情况，毕业两年多，拿到工作居住证，算上公积金大概有130w，预计也就凑130w首付了，首套首贷，之前一直您，这两天跑了东三东四的房，辛苦您帮我参考一下： 八里庄西里：电梯16层两居，东西向，满五唯一公房，355w，57.13p，87年钢混 六里屯西里：2楼无电梯，328w，50.37p，83年 甘露家园：3楼无电梯，323w，59.91平，82年 甘露家园：满二公房，2000年钢混，320w，58.5p 今天下午还会去团结湖附近看看 平常上班在东升科技园这边，或者有其他地方推荐吗

回答：350万总价位于血海市场，这里唯一具备性价比和确定性收益的是核心地段的老公房。 即使是公房，也有很多标的是溢价的，主要在望京团结湖金台路甜水园十里堡甘露园双井劲松等片区可以淘到价格实惠的。六里屯和八里庄部分比较老排除，甘露家园比较老。 这些小区本质上是一类产品，上车盘老公房，没有太大差别。通常北京优选房龄94年以后房源，其次88-94异地可以进行房子过户吗，其次80-88年，80年前的贷款有比较大难度基本直接回避。 六里屯一带，好房子不多，需要精挑细选。要注意房龄和品相问题。6万和以内的可以淘一淘。

提问：房姐好，我在宋家庄有一套900-1000万的07年的房，当时纯投资的，现在对宋家庄没信心，您看是卖了另找房子投异地可以进行房子过户吗，还是等等，现在手上还有500万，谢谢！

回答：宋家庄未来是有潜力的，目前价格偏高。还是建议持有 如果现金流没问题，500万首付再看一套1000+的标的做为投资，也是不错选择

提问：家庭收入：88年夫妻税后现金年收入60W（年度俩人开销20W，当前无重大支出，考虑2年内要孩子） 当前自住房产：北京望花路西里18年初买的首套房，楼层3层，房本面积58.9㎡，总价363W，买的85年的“老破小”。首付等花了160多万，贷款200w分期25年，月供1.2W。（感觉买贵了么？）一居改两居了。 现在有：40W现金，父母广东兴宁市有一个35W老房打算变卖。 诉求：买80到100平米房，1老人住2投资保值，老公预计在东莞樟木头镇贷款购买，在网上网上看了行情，1.5W一平，二手房，我感觉南方太贵了。我想在北京周边买。 问：在东莞买房预计花费150w，有投资或保值价值么？

回答：望京还好，长期看不会亏 如果东莞有自住需求可以买，东莞投资长期看好，注意不要买远郊ceo盘 150在北京周边没有好的选择

提问：房姐:两口子刚结婚，6个钱包提供1000的基数，剩下可以贷款250，对象在阜成门上班，个人在金融街和东单两地上班，想着上班半小时内(工作忙碌)，有无必要考虑直接学区房？还是考虑其他位置加学票？有无推荐方案？

回答：如果期望房产未来更大升值空间，推荐自住和学票分离 阜成门到金融街这一片均是溢价区 附近都不推荐 考虑自住和增值看看，朝青/双井/角门

提问：沈阳大规模建仓的话，是不是很受贷票限制啊。北京人，主核都在北京，想建仓沈阳，但是舍不得北京贷票。怎么办？找一堆代持吗？

回答：沈阳的突破点在二手不限购。 但是贷款的限制始终存在（所以新手不用过于担心贷款，贷款比买房更难。） 通常的做法是，平均一个50-60的老人按揭2-3套（并发）。 按揭结束后，再尽量堆抵押贷上去。 1000万贷款，可能要分3-5个老人核。 年轻人的购房资格和首房首贷，优先用在北上深这类大城市。

提问：给房姐拜个晚年！ 请问天润福熙大道三居室，面积148-170，中意他的品质、学区和位置（离目前居住地近）。想改善自住10年，兼顾保值，最好再能升值~不知阿里的迁入能否对他行成利好？ 目前报价1050-1200，19年年中时有两套1020，148平成交的记录，不知还能否抢到这种价格？ 您觉得以我们的需求，这小区可入吗？ 目前有两套两居，卖掉可凑首付750，月供2w，还有350需贷款。我们夫妻已经没有首套资格，是只能用接力贷吗？ 家里两边老人情况：64岁有一公房未购买；58岁有一已购公房。均无贷款记录。请问哪个可以做25年接力贷？ 这种基数较大的房子，税费和中介费还能否有优惠的方法吗？

回答：天润福熙大道自住ok, 但这一片价格已经偏高，升值潜力没那么大，长期看能跟随大盘就不错 这两个老人做接力贷都不太理想，65岁左右接力贷难批，而且年限低。已有房产按二套也不值得 可以考虑全款之后抵押出去，先要解决资金缺口，例如两个老人的房子能否先抵押出来？ 想省税费，全款最合适

提问：房姐好，父母有二套资格，想用他们名额，买tty，看上东二顶复无电梯198平510w。现金只有130，怎么操作能买下呢？

回答：二套资格 全款抵押拿下 找个垫资公司配合过桥 全款买入之后快速做抵押 最多可以抵押7成，不够的部分，你并发1-3笔信用贷填上

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。