楼市回暖真的来了吗？

近期楼市动态频繁，众多利好纷至沓来。朋友圈里，房产中介纷纷转发各类利好消息，仿佛久违的楼市热潮再度回归。开发商们无疑是最期盼楼市“春风”的一群人，近日，笔者已接到数起同事背景的调查请求。显然，一些沉寂已久的企业高管开始寻找新的工作机会或转换工作环境，这至少表明，已有部分先知先觉的房地产企业开始积极筹备，准备重燃盖房、售房的热情。然而，有专家指出，当前楼市面临的最大挑战是人们缺乏购房资金，加之收入不稳导致不敢轻易购置房产，此外，过去烂尾楼的前车之鉴让人记忆犹新，许多人担心再次踩到“雷区”。因此，仅凭现有措施远远不够，若能从根本上解决这些问题，市场的复苏将是水到渠成的事。

在国家决定优化房地产调控政策后，相关部门纷纷表态，尤其是房地产业务主管部门和财政部门的动作引人关注。有识之士预测，如无意外，自8月起，楼市将迎来四大喜讯，为购房者带来福音。

首先，楼市调控政策已基本见底，现已形成支持刚需和改善型购房者的政策环境。国家在“7.24”经济会议上明确了未来两年楼市管控基调，核心在于化解行业风险，适应供求关系的变化，调整优化房地产政策，并促进房市平稳健康发展，满足刚需和改善型购房需求。虽然表述简洁，但其影响力不容小觑，各部门需各司其职，细化政策执行。至此，楼市长达三年的严控时期已成过去，后续政策均旨在支持和呵护楼市回暖。值得注意的是，尽管当前市场尚未完全平稳，但根据国家统计局数据，无论是房地产开发投资还是新房、二手房价格，均已出现下滑趋势，这对经济发展产生了显而易见的影响。特别是在住房供求关系发生重大变化的背景下，供应过剩问题日益凸显。事实上，每年的房屋供应量相对稳定，主要问题在于购房需求的急剧减少。据今年第二季度金融数据显示，住房贷款余额同比减少了1.9个百分点，导致供需严重失衡。供应过剩可能导致两个严重后果：一是房屋滞销，开发商无法偿还银行贷款，无力继续建设；二是银行坏账和烂尾楼现象频发。因此，化解行业风险的首要任务是解决供应过剩问题。鉴于供应端已无法进一步压缩（许多地块尚未开发），政策将重点转向需求端，即通过“房住不炒”原则，优先满足自住需求和改善型需求。可以预见，未来两年将成为自住需求者享受政策红利的蜜月期。例如，实施“认房不认贷”政策，只关注名下是否有房产，不再考虑贷款购房记录。此外，还将有一系列优化政策扫除购房障碍，同时确保市场平稳发展，消除购买高点的顾虑，增强公众购房信心。

其次，楼市活跃度将持续提升，有利于改善置换。有人认为楼市活跃会导致房价上涨，从而对购房者不利。然而，对于刚需群体而言，当大家都不购房时，你敢买吗？显然不敢，因为从众心理会让你选择观望。但对于急需用房的刚需族来说，如婚房、学区房等，时间是关键。因此，当有人与你一同购房时，你会更加从容。对于改善型需求同样如此。近两年受疫情冲击，各城二手房挂牌量居高不下，10个重点城市就有200万套二手房待售，但每月成交量却寥寥无几。如果市场持续低迷，局面将难以扭转。老旧房源无人问津，心仪的新房源又买不起，导致改善型需求难以实现。业内预计，随着政策落地，一二线城市楼市有望率先企稳，其他城市也将逐步跟进。届时，楼市活跃度将显著提升，长期挂售的二手房关注度及看房量将增加，有利于改善型客户成功置换。

最后，购房成本与交易成本将进一步降低。在房价基本触底的背景下，购房者应将关注焦点转移到购房成本上。目前，购房税费成本和交易成本均呈下降趋势。例如，国税总局发布的税收优惠指引包括个人销售住房减免增值税、个人转让唯一住房免个税、个人购买首套房和二套房减征契税等。以100万元的房产为例，5%的增值税可减免5万元，首套房或二套房契税按3%计算，可节省1.5万元。虽然部分地区已实施减免政策，但幅度仍有提升空间。

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