继续降温！西安一二手房价分化再加重，还能买房吗？

国家统计局发布2023年上半年全国房地产市场基本情况和6月70城房价数据情况。

至此，7月份频频利好政策（存量贷款利率有望下调、LPR再降等）的缘由，得到了揭晓：

大盘基本面稳住了，但“疤痕效应”作用下，市场预期仍然并无出现显明的正向回暖，守旧观望仍然是目前市场的主要情绪。

在这个背景下，目前市场现状怎么？

值得咱们重点关注。

景气指数持续下滑

94.06成近一年多最低值

先来看2023年上半年全国房地产市场基本情况数据报告。

丨房地产开发投资完成情况：

上半年，住宅投资44439亿元，降落7.3%；住宅施工面积557083万平方米，降落6.9%；住宅新动工面积36340万平方米，降落24.9%；住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。

从市场数据来看，房企的投资意愿和新动工面积出现显明降落，主要缘由在于多数房企拿地规划出现变化，特别是在部份二三线城市。而这样的情绪也一定程度上影响了市场情绪，让购房者更守旧。

不过，在”保交楼“的大政策背景下，住宅竣工面积出现了同比回升，政策开始继续发力，金融16条也继续延续，为保交楼提供更有益的政策支撑。

依据亿翰智库发布的报告，头部房企仍然是保交楼的主力，50家典型房企中，碧桂园、万科地产、融创中国、保利发展、绿地团体这5家房企的交付套数均超过10万套，占TOP50房企总体交付量的36.38%。

而这，也是接下来购房者在置业时需要关注的点，优先关注头部房企。

丨商品房销售和待售情况：

上半年，住宅销售面积降落2.8%，住宅销售额增长3.7%。

面积降落，销售额却仍然上涨，面包和面粉的关系，仍然维持，不过，从降幅和增幅来看，降幅出现回缩，象征着市场出现好转，销售额涨幅减小，也一定程度上说明价格节制的比较完美，再不会出现显明的大涨大落。

丨房地产开发景气指数：

6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.06。

从数据来看，作为判断房地产市场是不是景气、活跃和信念的指标之一，国房景气指数2022年1月首破100后，一直呈现着下跌趋势。尽管在今年2-4月出现止跌趋势，但因为长时间没有重磅利好和实质性的预期利好刺激，在6月还是出现了显明下跌，并成为近一年多以来最低点。

从景气指数来看，后续市场预期恢复和情绪修复或将成为政策的主力方向，而这一点，也能够期待一下这个月末的重要会议。

西安新居价格环比再涨

2点因素值得关注

回到西安的市场表现来看，和不少人想象中不同，尽管现阶段全国楼市大环境出现下行趋势，但西安的新居价格依旧在这一轮市场回调中维持坚挺态势。

从数据表现来看，去年12月至今，西安新居价格环比变化都呈现出正向涨幅状况，6月西安新居房价环比上涨0.3%，上涨幅度位居全国70城第三，排名较靠前的涨幅数据也说明了西安新居市场的表现总体向好。

固然，致使新居数据不乱且温和上涨的缘由，有两个。

丨上半年主城新居的供应量的变化

依据数据机构信息来看，今年上半年西安新建商品住宅供应在2.6万套左右，相比去年来看供应量有一定的减少。

这样的供应量加之现阶段城市常住人口增添、购房改善需求增多，新居市场的需求进一步更为，供应有所降落但需求增添的情况下，很难让房价涨幅有下跌趋势，毕竟楼市发展还是要以不乱为主。

而进入下半年，在咱们此前的稿件中，对于西安7月规划加推的楼盘和未来几个月规划入市的纯新盘也有过统计，楼盘数量相对于较多，如果能够如期释放预计也会进一步减缓入市新居的供应问题，重新房房价的变化来看，也许环比涨幅也能继续维持不乱。

丨市场改善需乞降改善房源供应的增添

依据70城房价数据变化情况来看，6月份西安新居的不同产品类型价格也有着不同的涨幅情况。

90㎡下列的小户型价格环比涨幅0%、同比涨幅1.0%；90-144㎡市场主力户型产品价格环比上涨0.3%、同比上涨1.7%；144㎡以上的改善产品的价格环比上涨0.4%、同比上涨1.7%，涨幅量最大。

丨6月西安各面积段新居房价涨幅情况

从数据中能够发现，新居市场中144㎡以上的价格有所上扬，固然一方面是因为市场供应的新居房源中，改善楼盘量增大；另外一方面也是因为市场改善需求的增添，由于需求在增所以房企打造产品过程当中洞悉到这一点，因而也踊跃加快推出改善型房源入市。

房价上涨+住宅面积改善化

购房者怎么精确选择

能够发现，在市场大环境的影响下，房价和住宅面积都有一定程度的变化，而对于购房者来说，怎么在市场变化中精准掌控住合适自己的区域和房源，怎么进行更准确的置业选择，是更需要大家关注的。

就目前来看尽管总体数据在上涨，但西安各区域的房价水平还是有所差异，因而建议购房者们首先了解自己的置业资金状态，再关注各区域的房价和主力购房面积段。

依据7月待登记房价数据来看，现阶段总体市场均价在1.79万元/㎡左右，而超过这个总体市场均价的区域，楼盘均价都已经超过2万元/㎡。

就数据来看，航天基地、高新和曲江大明宫三个区域是现阶段楼市总体均价相对于较高的区域，而从三区域的产品面积段信息来看，也能发现主要在130㎡-200㎡，房源面积段中130㎡及下列仅占比30.6%。

这说明这三个价格较高的区域不管是现有房源还是未来住宅，大几率是以品质改善房源为主，而面积也是改善类的大面积户型。

2万+元/㎡的均价加之130㎡起步的面积，总价至少260万起步，一套首付78万起，二套首付104万起。依照这个价格购房者们可以计算一下手头的资金程度，再做斟酌，如果资金足够可以关注这三个区域，毕竟就目前来看三区域推出的房源从计划到设计都有亮点。

需要注意的是，国际港务区现阶段待售楼盘的价格也已经再也不是想象中的1.5万元/㎡左右，在区域发展的过程当中总体倾向改善化，固然对于刚需购房者来说还有少许可以“捡漏”的性价比项目及房源，但还是建议要加紧机会，毕竟卖一套少一套。

通过对区域的均价及房源主力面积，对于购房者来说也更易进行自己的置业判断，锁定房源选择较多的区域后，再对照地段房源等信息筛选。

目前来看，选择好房子主要关注房企品牌、楼盘地段、周边配套及产品自身，依据自己现阶段生活所需再进行排序，例如选择哪些地段，周围优先看地铁还是看教育，住宅满足住自身还有哪些服务或使用功能等等。

结合本身需求，在接下来的置业过程当中，重点关注“性价比高”以及“产品好”这两类房子进行关注，在未来价值上“更抗打”，也更“平稳”。除了了“非选不可”的刚需朋友们外，自身需求就是改善晋升的朋友们，更要注意这样的新置业逻辑，宁缺毋滥。

而对于二手房市场，受到市场情绪与预期的两重打击，市场下行维持持续，越是在这个时候，对于想要购买二手房的朋友们来讲越是机会，踊跃挑拣笋盘、性价比房源，踊跃谈价，总会有一定的收成。

而对于二手房主来讲，则需要对楼盘价值进行认清，如果产品自身优质，那自然也无需过度折价，维持安稳心态挂牌便可，亦或者等这个月月末的大会收场后，再依据政策风向，进行对应的动作。

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