律师｜“公寓”与“办公”,性质大不同 不同种类的“类住宅”公寓到底可以买吗？

​在住宅限购的今天，什么酒店式公寓、商住房、学区公寓……各路不限购的“牛鬼蛇神”粉墨登场，其中，有个“看起来很美”名词被推到了我们的面前，它就是：类住宅。地产风云排行榜邀请河南具匠律师事务所焦聪利律师为大家详细解读，不同种类的“类住宅”公寓。

近日新房地产广告发布规定，多位郑州网友反映：“我们买了郑州南四环万科的公寓，可今年开始陆续交付时，才发现合同上面赫然写着办公！”联系到这两年杭州、南京、广州等多地爆出的“办公住宅”维权的事件，很多人疑惑了，办公土地性质的“类住宅”公寓到底敢不敢买，这也就是人们对于“类住宅”的疑问和担心。

以办公用地性质为代表的“类住宅”到底可以买吗？我们先看一个发生在佛山的同类案件…

不久前，央视财经《经济半小时》栏目接到多位观众的反映，广东省佛山市万科置业有限公司在当地出售的金域中央楼盘，将办公用房包装成公寓楼盘，出售给购房者。从2016年至今，有5800多名业主，花上百万元，只是买了一间办公室而已。公寓变成办公室落户、上学成泡影。

万科金域中央楼盘，位于佛山市南海区，与广州仅一桥之隔，地理位置优越。由于佛山市规定公寓的购买不受本地限购政策影响，再加上万科公司的品牌影响力，对购房者的吸引力巨大。在当时，购房者都以抢到一套公寓，而感到幸运不已。

然而，今年很多业主到住建局办理不动产证时意外发现，自家房屋的用途竟然显示为办公用房。众所周知，登记是办公用途的房屋，禁止有居住用途，若已把办公用途改为居住用途，未经规划的，属于违建。

房子一夜间从合法的公寓，变成了不合法的居所，这让很多业主一下子变得措手不及，金域中央楼盘的业主根本不清楚自己买的是办公用途的公寓，而且，万科金域中央销售宣传的明明就是公寓项目。

面对现在的困境，万科金域中央的业主强调，当初销售人员根本没有和他们说公寓是办公用房，如果知道绝对不会买。在业主看来，万科不仅存在虚假宣传，而且购房合同中对于房屋性质的认定，也自相矛盾。金域城东花园的高小姐是万科金域中央楼盘中最早签订合同的业主之一，她的购房合同第三条明确写着商品房用途为“办公”，但第十八条却写着房屋仅作“公寓式办公”使用。

万科佛山分公司给出的回复是:根据《根据国有建设用地使用权出让合同》的约定及《项目规划条件》的要求，金域名都项目所在地块的用地性质为商务金融用地及其他商服用地，建筑物的房屋用途为商业办公。

万科佛山分公司还表示，针对金域中央的土地性质和房屋用途，开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》明确进行了约定，且客户已知悉并签字确认。针对客户反映的个别销售人员称房屋用途为公寓等情形，已经成立专项小组进行调查。面对业主们对虚假宣传的质疑，佛山市万科置业有限公司客户关系中心负责人，将责任直接推到房地产公司流动性最大的销售人员身上。对于购房合同中办公用房和公寓式办公前后不一、表述混乱的问题，刘世泽解释为笔误。

事 件 分 析

从法律角度上讲

不管是万科金域中央

还是节目中发生在郑州的事情

这些公寓的开发商的实际情况存在两种责任：

01

虚假广告

《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条规定：经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。广告的经营者不得在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告。

第二十四条规定：经营者利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传的，监督检查部门应当责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。广告的经营者，在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告的，监督检查部门应当责令停止违法行为，没收违法所得，并依法处以罚款。

《中华人民共和国广告法》第三十七条规定：违反本法规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告监督管理机关责令广告主停止发布、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款;对负有责任的广告经营者、广告发布者没收广告费用，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款;情节严重的，依法停止其广告业务。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对于虚假广告给消费者造成损失，要承担民事责任，业主可以去退房，补偿消费者损失。如果有欺诈的话，可以承担一倍或三倍的赔偿。

02

违反《房地产广告公布的暂行条例》

《房地产广告发布暂行规定》第三条规定房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。万科这种行为，依法应该受到行政处罚。

但是，从另外一个角度来说，也有我们广大的业主、消费者缺乏法律意识，对购房合同不够重视、审查不严格的原因；同时对于“类住宅”这种公寓的概念一知半解。

什么是类住宅

“类住宅”是指，开发商将商业建设用地通过住宅化的设计和营销对外销售的产品，业内通常将其称为“商改住”。包括酒店式公寓、服务式公寓、公寓式办公楼、LOFT、SOHO公寓等。事实上，从这个定义我们不难发现，所谓类住宅，其实是一个户型设计的概念。

请记住：类住宅的本质是商业性质的房子，土地分类大多数都是商办用地，有的甚至还是工业用地，土地使用年限是40年或者50年。所以无论广告怎么诱人，不论销售怎么忽悠你，现在市面上的所谓的类住宅新房，本质就是办公楼，在建筑性质上与普通办公楼并无区别，仅仅是产品设计的不同而已。

需要特别提醒的是，广告中出现的“公寓式住宅”“住宅式公寓”，只不过是希望给你一个居住的心理暗示而已。所谓“类住宅”的“类”，刻薄点就是“非”的意思。这个类住宅，就是房产开发中的一个擦边球。因为，过去十几年的楼市规律证明，住宅的高单价、快去化、资金回笼迅速的优势，非常明显，这才是开发商努力在商业用地上打擦边球建造“类住宅”产品的根本原因。

提 醒

焦律师提醒大家，从北京上海的规律来说，类住宅或酒店式公寓会成为后续市场积极管控的重要内容，所以利空效应明显，近期市场交易一定要谨慎。

同时要提醒呼吁企业，不要玩文字游戏混淆视听，商业办公就是商业办公，不是住宅就不是住宅。

也得提醒广大购房者，不能“看房时很激动新房地产广告发布规定，结果签了合同又后悔了”，不能“只看宣传语，而应以合同文件为主”。

end

本文到此结束，希望对大家有所帮助。