这样做拿地测算表，你就等着亏钱吧

地产上行的那些年，房企在地块获取前期，实际上并不太注重一版测算的科学性与严谨性，常常由于“政治因素”非理性的压低成本、拔高预期售价以获取规模的扩张。

毕竟在那个年代，站在风口上，猪都可以飞起来——市场的红利可以掩盖大量的成本问题。

现如今，多数房企售楼部门可罗雀，以量换价求得生存，销售业绩腰斩，成本竞争力成了企业生存的唯一法门。

未来房企在拿地的过程中，成本的考量必须极其严谨和谨慎。项目各项成本中用excel建立预测模型，拿地成本对项目利润影响最为明显，也是成本精细化管理最可以发力的环节。因此，房企有必要改变以往“粗放式”成本测算模式，力求从一开始就拿对地。

接下来笔者结合多年的地产实操经验，谈一谈如何先走对拿地测算这一步。

直入主题，先来看一张设计强排图。

一般来讲，各地产公司都有自己的拿地成本测算套表。测算人员结合强排方案，填入对应的主要技术经济指标，结合公司成本数据库，对各业态成本指标进行填写。通过各科目成本填报后，会自动形成该项目拿地的成本水平，再结合预期售价，得到地块的利润，最终用于指导地块的获取。

但是，仅从这张简单的强排方案，极少的信息量，根本无法为未来科学、精准拿地测算提供参考。

笔者结合实际经验，总结了常规测算考虑的成本因素外，值得提前、容易忽略的关键成本信息，供大家参考。

地块指标

就某一地块指标而言，最重要也是最容易被忽视的就是面积指标。

造成面积差异的根本原因在于部门交圈不足。

土地拓展部门仅土地出让条件、政府规划条件中关于整体地块占地面积、建筑面积、计容面积、容积率等指标；设计部门基于土地拓展部门提供的指标进行强排及方案设计，工作重点聚焦在如何尽量做满容积率以达到货值最大、满足日照、满足销售需求、做好产品设计等层面，但并未具体业态面积在房管局计算规则下的差异；而预售证的获取又常常由项目或者开发报建部门完成，他们的工作重点则是如何满足营销的开盘、推售需求，快速获取预售证，并未预售面积、建筑面积、计容面积等有无差异。

因此，在拟获取项目前，必须前置研究当地《规划管理建筑面积计算技术规定》与《房产测绘建筑规程》（如图示），结合公司的户型库，对经常出现差异的如：阳台、门廊、架空层、飘窗、露台、雨棚、坡屋面、层高等研究其规划面积、建筑面积、计容面积之间的差异，进而对户型进行微调。

（图示：XX城市规划与房产面积计算差异分析）

其次，要打通从拿地－设计－报建等相关部门关于面积管控的交圈体系，全过程跟踪指标变化，及时纠偏调整。

最后，总结规划、预测面积，对比形成指标库。同时对可售率低的户型，总结经验，调整标准户型，为后期快速开发和拿地测算提供依据。

产品类型

由于拿地前的测算信息不足，基于强排方案无法精确预估成本投入，成本测算人员思维上要跳出方案本身思考影响成本的关键因素。

1、项目定位。项目定位刚需、改善、低端、中端、还是高端。还有你目标客户群定位、产品定位、市场定位、功能定位 、主题定位、品质定位、竞争定位、形象定位、建筑风格定位所有这些都决定了你的成本投入。

2、产品本身。不同类型的产品除自身的成本差异外，还要避免遗漏如计算规则、产品性质、全周期运营成本等对成本或货值的影响。

3、产品之外的延伸。成本的投放要考虑销售及交付端的要求，例如是否满足销售的需求、投入产出比、移交政府的要求、与竞品的差异、成本适配等因素。

项目内外

对于项目内外易忽略的成本因素，笔者总结八个字供大家测算前参考。

1、投前策划。结合过往操盘项目的经验，在施工、销售、交付等环节上出现的问题，以及优秀的项目成本管控经验，包括涉及安全生产、重点专项成本方案（如桩基、支护、高边坡、大型土石方）等方面，如果时间允许应充分考虑，并进行投资拿地前的策划。

2、放弃幻想。项目周边政府承诺打造的景观绿化、市政道路等工程，如果在地块获取前并未启动，或经公司评估无法满足项目开盘、交付等节点需求，建议项目公司自行考虑成本投入。此处学费太多，不过多阐述。

特殊因素

对于外部特殊因素，一定要进行多部门在地块周边至少3公里范围内的实地踏勘，逐个排查环境的不利因素及周边特殊单位的影响。

笔者经历过很多项目，由于未考虑周边特殊单位的干预，项目被迫在原定规划的基础上，进一步退距、限高。而此类单位往往在行政上又不受当地政府部门管辖，沟通协调难度极大，导致项目改规从而损失大量利润。

小结

地产薄利时代，一两项成本的错漏缺让项目由盈转亏绝不是危言耸听。我们要从以往仅凭一张强排图、简单的现场踏勘来指导公司拿地这种粗犷的测算及调研方式，积极转变为如何充分前置考虑成本风险用excel建立预测模型，将过往项目运作过程中的问题，在拿地端进行谨慎评估、科学研判。

相信本文可以给您一些启示。

有人说，这么多成本风险都要考虑，企业如何拿地？

当下房企雷声滚滚，笔者想到唐寅名句，与君细品：

别人笑我太疯癫，我笑他人看不穿。

不见五陵豪杰墓，无花无酒锄作田。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。