未来一个月楼市或将下猛药，西安会如何？

根据中原地产研究院统计数据显示，2022年以来，全国已有近70个城市“松绑”了楼市调控政策。福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等城市已接连发布楼市新政。近日，强二线城市的“课代表”苏州和南京也相继松绑楼市。

显然，不少城市，已经打开了“救市工具包”，只是救市的力度有大有小。主要包含降低首付比例、调整限购限售、提高公积金额度、给予购房补贴、放松落户限制等内容。

正如部分业内人士所说的，当下不少城市的楼市形势已非常严峻，迫切需要政策调控来刺激楼市。

为什么这些城市急了？接下来楼市还会有哪些新动作？西安接下来是否也会有跟进动作？

昨天（4月12日），在2022观点年度论坛上，奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强先生发表了《明日之后》的演讲，我们来听听他的观点。

01

3成多房企正在爆雷

* 据各类统计，目前行业正在爆雷接近30家。

也就是说，正在暴雷的房企，接近整个行业销售的2成左右。

而且，还有一些房企接近在爆跟不爆之间，如果把这些“边际性”的算上，事实上真正行业爆雷的企业应该有36—37家，应该占到整个行业的3成多。

3成多房企暴雷，这是什么样的概念呢？再来看销售数据，国企类的销售额能够占到四成左右，民企销售额占到六成左右。

也就是说，民企正式爆雷已经接近一半。

02

大部分城市放开限购限贷政策

可预见的是，在未来一个月左右应该会有除1线、极少数1.5线城市以外，大部分城市都会放开限购、限贷政策。

现在像福州、哈尔滨、郑州、兰州这些都已经出了类似的政策，这两年苏州跟南京都有局部放开，苏州跟南京是比较有代表性的，因为这两个是1.5—2线里面比较重要的城市，所以后续可以期待2线城市，甚至1.5线城市在限购方面会放开。

政府在土地方面也会有一些更有利的政策，比如说限价，土地垮支付方式。降低降准，在按揭开发贷发力补充流动性。

甚至未来一个月有关兰州房价是否还能上涨，我们觉得预售资金的监管应该包括局部性的放开一些，因为这个东西属于不放开严格性很少有地产公司能够存活下来。

长期来看，像金融稳定基金也在进行当中，而且这两天得到的信息，政府在退税方面也在加强，最近有不少房企应该都有收到政府的一些退税。

比如说那个项目之前是亏损了，可是他提前交了很多土征税或者其他税收进去，以前是拿不到，现在都有一定程度的返还，所以估计在未来一个月会出现非常猛烈的救市政策。

03

未来国企或成为市场主导

这对于房企来说，尤其是民企是非常困难的一个情况，我们为什么比较悲观的，也就是陆续会有一些民企爆雷，因为实在是未必能撑到那个时候。

去年下半年跟今年是海啸式的供给侧改革，大量的民企会退出市场或者被淘汰出去，这可能也是政府想去杠杆、去泡沫的手段，这也没有办法。

另外国企跟城投会成为整个市场的主导，明年之后大概国企跟城投会成为整个市场销售的主导力量。

以前民企占2/3，可能以后国企会成为2/3。

最后说一句，民企也没有必要非常悲观。

因为房地产本身就是一个周期性行业，有时候各领风骚三十年，前二十年可能是民企大行其道，这几年可能是国企或者城投，但是过几年以后整个行业找到新的平衡以后，民企生命力又会焕发出来。

所以我个人觉得没有那么悲观，只不过在这一段时间，中短期会有大量的民企被淘汰，而存活在之后事实上又会焕发出新的生命力。

虽然松绑楼市是今年的大势所趋，但对于西安而言，却又不同。

目前，救市的调控政策基本还是出现在2线和1.5线城市，而像西安楼市其实还没有到救的地步。

从西安楼市近期来看，今年“金三”的西安楼市成交量相较于2月有所上涨，但不算高，且存量套数在不断增加。

而从房价来看，与多个城市对比能看出，作为新一线城市的西安人均工资仅有5826元/月，而目前的房价是13971元/平米，也就是说将近3个月的工资才可以购买一平米；而相对于长沙、佛山等新一线城市来说人均工资基本都在6300元/月左右，房价为1300元/平米左右，幸福指数远远大于西安。

随着西安第五个都市圈的尘埃落定，以及人口不断增加，西安作为都市圈的核心城市，经济在不断发展增高，能吸引到的人口肯定也会随着城市发展不断增加。城镇化的驱动下，西安的住宅需求已经逐渐从“有没有”向“好不好”进行转变，尤其是之前的刚性住房需求、和中等收入阶层开始萌生改善需求。外加上西安目前首套房贷利率基本为5.2-5.7%有关兰州房价是否还能上涨，二套房贷利率为5.5-6.0%。以及放款条件有所放宽的情况下，或许将会催生房地产行业的下一个黄金风口期。

然而，即便有新的调控政策，松绑力度也不会很大。

但是对于购房者而言，整个市场的买房环境会更好，比如利率降低、放贷时间加快等都会让购房者享受到利好。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。