20年房地产从业经验告诉你——如何避免商业项目投资雷区

在五六线城市（国内绝大多数县城），P2P、股票、期货、区块链等，不但具有较高风险性，同时的普及率和达到率也不高，不动产投资仍然是缓解贬值压力的重要的方式。

商业地产，特别是产权分割的独立商铺，一直是后线城市居民投资的重要选项，但是我们需要擦亮眼睛，避免趟入商铺投资的雷区，将半生积攒的血汗钱丢进雷区。

首先，回报率雷区

相信不少有商铺投资经验的都知道带租约型商铺、反租型商铺，这类商铺的前期回报率销售人员一般已经帮你计算清楚，特别是反租型商铺，前几年的回报率高于普通商铺，看起来账面数字可喜，财务数字诱人，在四五六线城市对缺乏投资经验的投资者有较大的吸引力，但是否值得投资，见仁见智，编者的建议是谨慎，非常谨慎，这类产品属于高暴雷的投资产品。具体原因，因过于繁复，编者这里不做阐述。

那么，投资裸售型（非反租）商铺时的回报率多少合适？又怎么计算？

回报率分为静态回报率和动态回报率，但动态回报率牵扯门类众多，同时具有很多不确定性，对投资人来说，知道如何计算静态回报率就能够避免高买低租，避免踩到暗雷。

在国内业界，公认较为合理的静态回报率为：

此处读者应该有疑虑，为什么城市越发达，回报率越低？按理应该是更高才对！

按商业逻辑讲：越发达的城市，人口更多、消费更强、营商环境更好、后势发展更强，的确应该是回报率更高才对。但是我们不能忽略几点：

并且，还有这众多机会收益也计入了售价

机会收益，直白的说就是引入人口/客源，而人口/客源的数量和质量是支撑商业项目最核心的数据。

两相比较，发达城市滚雪球的能力更强，带来了商铺更大的升值空间，很明显，这一点开发商深谙其道，经过多年的积淀，加上经济大环境的影响，一线城市的回报率有逐年降低的趋势。

而五六线城市，明显不具备上述的机会，特别是西部地区的五六线城市，属于人口输出区域，低龄和老龄人口比例逐年增加，在人口数量和消费质量都得不到提升的基础上，显而易见的，五六线城市的商铺回报率高于一二线城市才可能有市场。

那么，回报率如何计算？

租金和售价是两个最重要的参数，其中，租金应参考横向的同类项目和纵向的周边商铺租金进行（内外部）加权，属于可预测、可检验的范围，调研考察的样本数越多越翔实，数据越准确；

其中：租金采取范围建议大于500m半径，样本数＞5个；类比项目的采样范围则有所差距

售价，则属于投资人不可控的变量，完全由开发商掌控。但是，购买商铺可以按照加权调整后的可参考租金价格、同类在售项目的销售单价，结合投资回报率分析商铺的销售价格是否合理，避免高买低租，拉长回报周期。

以西南地区的巴中市南江县的金钥匙广场为例：

我们分别取几个租金参数：

综合取样后，进行加权调整：

金钥匙广场一层临街面商铺（非内街，内街商铺应按比例衰减）预测可实现的租金在65元~90元区间（各口岸差异），我们按照4.5%的回报率进行推算：

该项目一层商铺（临街区）均价的合理区间为：

17300元/㎡~24000元/㎡

二层临街区呢，按照层差系数和可预测租金进行综合加权，二层临街面的基础单价在8500元到12000元的区间较为合理，即使考虑所谓的坡地多首层规划属性，二层均价最高区间为：

11000元/㎡~15000元/㎡

（再次强调：单指临街区商铺，内街区商铺价值应大幅衰减）

再结合同类在售项目进行诸如地段、品牌、规划、交通等等对比加权

综合得出，该项目各层合理的销售均价为：

如果是其他项目的意向投资商铺呢？

按照上述方式具体到你要投资的某个商铺，则可以对比自己调研后的回报率，和开发商给出的价格，计算出回报率，结合业界公认的合理回报率，即可判断在价格是否合理。

重点：在回报率计算参数的租金中，可能会有开发商将动态预期的租金涨幅也加入回报率的计算参数，以此来提高账面回报率，缩短回本周期。前面说过，动态收益属于预期收益，具有很大的不确定性，所以自己在投资的时候，除非是成熟区域的商铺，类似于城市新区的商铺，就属于埋藏在你投资过程的一颗暗雷。

当然，回报率肯定不是唯一藏雷的指标，还有其他几个非常容易暴雷的点：

开发商实力

在国内房地产市场，住宅烂尾凤毛麟角，商业项目烂尾比比皆是。从概率上看，有实力的知名商业地产开发商烂尾的几率非常小（单指前期开发，不指后期运营），毕竟跨区域公司在财力和人力上有着丰厚的储备和经验，而众多不知名的开发商，则在项目烂尾的泥潭中难以脱身，其中很大一部分原因是开发商的实力不足以支撑商业地产的完整开发链。无论是资金硬实力，还是施工组织、招商组织、运营组织等软实力千差万别，导致市场良莠不齐，甚至项目烂尾。

所以，在意向投资前，更应该调研开发商的实力。毕竟，一旦开发商自爆，投资人想哭都找不到地方哭。

合理利用互联网工具，看看开发商华丽外衣下是锦绣金玉还是败絮其中，只需要借助天眼查，输入开发商名称，天眼查会告诉你既成的事实，有利于你的投资判断。

仍然以南江金钥匙广场为例（具有非常典型的案例特征）

该项目由南江百益房地产开发有限公司开发，通过天眼查，该公司注册资本为2000万元，实缴金额为800万元，通常来讲购买公司怎么避免风险，只要组织得当，支撑地上建面仅3万多㎡的项目绰绰有余。但是深究发现，该公司为典型的项目型公司，没有官网、没有法人股东，且之前没有任何开发项目，而且我们在搜索引擎输入南江金钥匙广场或其前身红塔首座，负面消息屡见不鲜。这从另一个侧面也反应该开发商的开发实力并不雄厚，较大可能导致项目建设难以为继，运营管理难以成功，对投资形成威胁。

通过天眼查和判决文书网，发现该企业涉及司法诉讼10宗，法律司法风险28项，涉及借款、欠款、甚至拖欠员工工资等，可对该公司的硬实力和软实力存疑。

事实上，金钥匙广场在建设过程中，的确有较长时间处于停工状态，期间成为南江著名的烂尾项目。交房时间一拖再拖，给业主造成了非常大的损失。

这类开发公司，在五六线城市中不是少数，对投资人和业主造成了计划外的资金占有和非计划内的投资型损失，因此，在投资商业项目前，不单单要考察项目，也要清楚的了解开发商实力，避免因项目烂尾/中止而导致自己的资金沉默甚至沉没，成为开发商暴雷的受害者。

这也是为什么很多商业地产开发商在开发初期优先进行公司和项目包装的重要原因。

开发商信誉

开发公司的实力一方面，在开发过程中展现的信誉也是另一个重要的投资参考因素。锲约精神欠缺的开发商，特别是一些背景复杂的开发商，不但可能存在不能按时交房带来的直接经济损失、也可能存在交房标准与购房合同不一致的情形，甚至不排除签约后不在房管局备案，导致业主权益得不到保障的情形出现。或者，可能出现开发商因为资金欠缺或者对商铺价值初期的错误判断，导致前期出售价格偏低，而在资金压力得到缓解后巧立名目要求业主（客户）解约退房，进而试图收回商铺后提高单价进行再售的行为。这种行为，即缺乏严重的锲约精神，通常极少有开发商会采取这种措施，但并不是没有。

前述的南江金钥匙广场即出现该情况，让已缴纳定金的业主甚是愤懑。

所以，在投资商铺前，开发商的信誉也是重要的因素，别让严重欠缺契约精神的开发商时不时丢一颗雷，让自己受伤。

开发商经验

前面提到过，成功的跨区域开发商具有完善的开发运营管理链，所以项目失败的案例较少。但是小开发商则在开发经验上较为不足，特别是首次进行开发的开发商。因为在商业项目的开发过程中，涉及到前策、前规、财务、建设、招商、运营等诸多环节。大型开发商因为具备足够的开发经验和品牌、合作伙伴的储备，在整个开发链中即便在某一环中没有自己的组织实施团队，但仍可以通过第三方合作机构进行，利用甲乙甚至甲乙丙丁方丰富的经验进行正确的决策。

而首次进行商业地产开发的小开发商则可能存在非常多的经验缺失，主要为：

1、缺乏严格的工程质量管控体系。

且不说符合标准按时交房的问题，可能在工程中出现出现不符合常理的状况出现，比如：南江金钥匙广场某一层地面标高出现＞60CM的落差，而其他层仍为同一标高。稍微具备常识的都知道，这种情况十分不应该出现，不难想象是否还有其他工程中的暗雷埋在其中，提醒投资人，收房时一定要认真验房，是否有其他暗雷出现。

2、缺乏品牌商家储备和招商经验

我们都知道，纯商业项目要想运营成功，除了开发商的组织引导，品牌商家是非常重要的。你想一下，成功的大型商业项目，在初期是否都已经确定了主力商家、品牌商家？利用品牌影响力为销售和招商造势？同时也保障了后期的运营，不至于在开业后出现店员比顾客多的情形出现。这得益于大型开发商、实力开发商丰富的品牌储备和专业的开发经验。

而首次涉猎纯商业项目开发的小开发商，大多没有足够的品牌储备和招商经验，图一个赚快钱，商业项目在销售完毕是死是活与他们无关，

特别是没有母公司支撑、为项目开发而成立的项目型开发公司，更大概率出现这种情况。

3、缺乏后期运营管理经验

纯商业项目不是社区底商，通常是一荣俱荣一损俱损，因此需要专业的运营管理团队或机构进行诸如开业组织、促销组织、商家调整、业态调整以及运管、物管等一系列服务。恰巧，有些小开发商进行商业项目开发，无非是看中了商业地产的高利润，试图吃饱喝足拍拍屁股走人，而不管后期运营是否正常（且不说成功），投资、经营是否顺利，让投资人和经营者生死有命，富贵由天。

因此，在投资纯商业项目时，有没有具有专业经验的运营机构和团队（真实的有成功经验的团队和机构，不是为了项目忽悠而成立的空壳公司），也是不可忽略的一颗暗雷，毕竟，踩雷的可能是你。

所以，在投资商铺时，我们一定要深思熟虑、多方考察和调研，在信息资讯非常发达的今天，了解基础信息并不难，仅可能的掌握项目信息、开发商信息，不要因为信息不对称造成自己投资失败购买公司怎么避免风险，毕竟，钱是你自己的，踩雷中招的也可能是你。

本篇，仅以实例教投资人如何避免雷区，那么，该如何选择优质的、或者有潜力的商业项目进行投资，而不是听信销售人员（置业顾问）的话术呢？有机会，编者再结合案例分析如何辨别地段、口岸的优劣、如何选购到值得投资的商铺。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。