小公寓房的坑与雷

小公寓房的坑与雷

工作以来和房地产企业打交道的时间有七年以上，自己也经常置换房子。公寓房的产权、水电、落户都是非常劣势的，具体情况我会在第二部分说明。

结论：公寓房居住很坑，投资方面来说出租方便但是置换或者出手麻烦。有条件可选60-70平的住宅，再次是小户型的住宅，没钱尽量攒或者多背点贷款，没户口尽量争取，如果不是因为限购尽量不要选择这类公寓房，不是因为当地房价太贵尽量还是稍微买大一点。

要说明的是各地房产政策不同，所以我尽量只说共性的部分，如果你那里有特殊情况另说。其次我知道很多人选择这类房子纯属无奈，特别在大城市，不想租房漂泊资金又不够，但是我觉得有些事知道比不知道好。我也是曾经很草这类公寓房的人，但是因为见过太多坑，给大家拔一下这类房子的草，请大家理性选择，文章比较长，有兴趣的可以参考。

最重要的一点：千万不要被网上INS风的视频和图片种草后无脑接盘。

大家首先要学会区分房子的基础属性。在大陆来说，公寓房一般在意义上几乎完全可以等同于商铺（LOFT是绝对等于商铺的），但是仍有小部分住宅属性的小房子也被叫公寓（这类房子属性确实是住宅，产权70年，民用水电，可落户，有学区，但构造和公寓一样）但是怎么区分，光靠肉眼看面积，看构造是不行的，一定要看实际的权证属性。

很多人应该见过，一栋楼底下一二层是商铺店面，上面是高楼，那么这些楼是什么属性呢？其实是都可以有。一二层的商铺一般被叫做“临街商铺”，如果楼上是住宅，那么这套楼的属性为“住宅配底商“，简称叫”底商“；如果楼上是商铺，那就是纯商铺楼。所以不要只看外表。不过价格很多时候可以让你知道房子的属性。以我所处的地区为例，毛坯商铺属性的公寓均价只有4000/平，开发商自带精装修的大约也只有5000+/平，但是住宅属性的小户型，如果你想要装修好一点的甚至高达15000/平。

商铺的居住影响：不管是租房还是购买，只要你是商铺，水电费（具体地区可能有数值上的差别）基本都是住宅（民用水电）一倍左右，物业费也更贵。而且大部分商铺是不允许使用明火的，这就意味着你如果想过上视频里岁月静好的日子，大部分时候需要与电磁炉相伴；商铺一层有很多户，而且因为夹杂着经营各类店铺的人，所以人员复杂。比如我之前去南京的四七做眉毛，她家位于某一层商铺，同层开了很多家美容店，人流穿梭不息，对于单身女性居住来说，安全系数就不是很好。

商铺的投资影响：商铺产权只有40年，住宅有70年，商铺不能让你落户，没有学区，导致这类房子有个特点就是：出租容易，但是变卖困难。不要单纯觉得有租金收入很好，一旦你需要变卖公寓来置换房产或者急用，你就知道变现是多么难。另外现在商铺按照国家政策，如果你需要贷款还需要提供营业执照，不然银行可能不会给你做贷款哦。

户型的影响。一般来说，50平及以下的房子都是很小的户型了，使用体验并不算好。虽然也有一小部分看着非常像公寓（一梯多户，户型等）是住房，但是是商铺的可能性几乎是80%-90%，而LOFT则绝对是商铺，LOFT在国内指的就是带挑高的公寓，网上见过的民宿/INS风绝大多数都是LOFT。

居住体验：在我看来，小房子温馨感好，打扫方便，很适合一个人居住。

但是，长久居住来说，别说商铺，连这种40平左右的住宅楼我也不推荐你买（投资另说），因为有公摊这个东西啊！

哪怕你一直是一个人，60-70平的普通住宅楼是一个比较合适的空间，如果开发商黑心一点房子公摊面积大，可能要到80平才能住的舒服。去掉你的公摊，使用面积可能有50平或者少一点40多平是比较极限的了。如果你的房子只有40几平甚至二三十平，公摊去掉后还剩多少呢？

很多这类公寓楼（包括住宅属性）甚至不配备阳台，你晾晒衣服都困难，我甚至见过住户每天要抬着晾衣架到公寓最外侧的住户门口去晒衣服。

那你买带阳台的？去掉一层的住户实在太多这个问题，我今年8月份就去过三家公寓：

一个是面积正好50平（包括下面的都没去掉公摊）的公寓自带阳台，算是这类房子里比较大的，卫生间也不算特别窄还做了干湿分离，然后进门后是这样的构造：进门——左侧卫生间，右侧一条都是橱柜，过了卫生间就是客厅和卧室连在一起，卧室外面是阳台，床的对面是一个小衣柜长沙机关福利房单位房小户型急卖，客厅里放了一张桌子一个沙发一个冰箱，半边厨房正对着卧室。你能想象你长久生活里，厨房和卧室都不能分割开来的痛苦么？

一家是36平，不带阳台。进门卧室和客厅挺大的，然后没有阳台，厨房在非常拐角的地方，转身都困难。晾晒衣服要出门。

还有一家就是你们常见的挑高LOFT，面积大概就20左右，把卧室放楼下，卫生间实在太小，干湿分离都没法做；然后设计了一个把楼梯当储物柜的地方，也基本都是放一些冬天的大衣或被子，常用的拿取都用不上，也不太方便。价格是很便宜，但是挑高设计其实不如平层，很多人说别墅、复式、跃层也都是带层高的鸭，但是先不说人家的楼梯更加宽阔，最主要的是人家不需要面对半夜可能需要下楼的问题，迷迷糊糊中一脚踩空狭窄的楼梯，不也是很危险的么？

这类特别小的户型，很容易面临着没有阳台或者洗手间太小无法干湿分离又或者厨房正对卧室或者客厅加上面积小基本上只能放个电饭煲和电磁炉的问题，即使有了上述缺点的某一个，储物空间依然很小，家里没有办法放大衣柜，衣服稍微多点或者大件的家具物品就能让你捉襟见肘，平时腾挪什么都困难，住着其实是很压抑的。

网上民宿和INS风看着挺好的，也不排除有少部分人住着舒服，但是对于大部分人来说，生活是自己的，看着好未必是真的好，相信大家应该也有体会，一个食物好看但是不好吃拍拍照然后而扔了就完了，一件衣服好看但是穿着特难受那就偶尔穿一下忍忍算了，但是买房、装修这两件事长沙机关福利房单位房小户型急卖，大部分人不能随便扔了老房子就下个房子见，也不是偶尔见一次。

家作为现在大多数人的避风港，住得舒服就是最大的仪式感。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。