楼市的真实情况究竟如何？

楼市的真实情况究竟如何？

随着年底的临近，有关房产大幅折扣成交的消息愈发频繁，例如一位网友提到他在东莞购买的房产，三年内价值已减半，导致损失高达三百多万元。然而，市场的实际情况是否真的如此呢？不可否认，类似案例在其他城市也存在，尤其是在2019年至2021年间炒作较热的地区，经历了市场寒冬后，价格对折的情况确实存在。但这并非普遍现象。试想，如果首付比例为30%，按揭贷款为70%，房价下跌50%，那么偿还房贷的意义何在？岂不是到处都是弃房断供的案例，重演2008至2009年美国次贷危机的悲剧？显然，我国政府不会允许这种情况发生。

尽管如此，我们仍需注意到，即使在排除远郊区和都市圈等楼市较为冷清的区域后，部分主城区的房价在过去一年中也有明显回落。不同小区根据其资质差异，除了一些稀缺产品外，大部分二手房小区的跌幅大致在10%至30%之间。这表明了什么？如果市场信心主体，如开发商和购房者，的信心未能逐步恢复，楼市可能面临进一步下行压力。一旦房价下跌超过30%，银行将面临显著压力，引发系统性金融风险和经济危机的可能性将不再是空谈。

鉴于历史上的教训，我国在部署2024年房地产工作时，已将“积极稳妥化解房地产风险”作为首要任务，显示出对房地产下行容忍度的底线。尽管政府已经尝试多轮放松政策，但机构数据显示，2023年百城新房成交面积创下自2016年以来的最低水平。这一现象不仅与2021年的市场高峰期相比显得情有可原（因为市场容量有所下降），甚至与2022年相比也较低，这在走出疫情阴霾后的第一年尤为令人费解。

面对这一问题，普通人能够洞察其本质，国家同样心知肚明，因此必须加大调控力度。为此，央行再次采取重大措施以稳定市场。根据央行货币司发布的最新数据，国开行等3家银行的净新增PSL达到3500亿元，期末PSL总额为32522亿元。这一信号非同寻常。众所周知，PSL是抵押补充贷款，由央行于2014年创设，主要用于支持政策性银行对特定行业的专项支持，相当于向特定行业投放基础货币。此次重启PSL的目标非常明确，即针对2024年启动的“三大工程”。

据广发证券刘郁团队分析，借鉴上一轮棚改经验，这波PSL对棚改的撬动作用为1:2，如果PSL全部用于地产领域，将对2024年地产投资产生2至5个百分点的拉动作用。此外，PSL还具有宽信用的作用，即具有乘数效应，例如国家一年释放5000亿PSL，地方通过信用举债放大，其影响无法估量。多家机构分析认为，2023年12月净投放PSL三千多亿仅为2024年开年的准备，这可能只是一个开端，重启的力度值得期待。

在研判房地产市场时，理解楼市政策的意图至关重要。当一个政策难以捉摸时，PSL的核心政策出现便揭示了楼市的逻辑。在此背景下，中指研究院市场研究总监陈文静的最新预测显得更具说服力。她认为，“2024年房地产市场的恢复节奏仍依赖于购房预期能否修复，若核心城市继续优化楼市政策，市场有望迎来一个温和的‘小阳春’”。从目前的市场节奏来看，她的预测或许将成为现实。关注楼市的人应该知道，1月2日，东莞取消了首套房贷利率下限，并从2024年1月1日起开始执行，旨在减轻购房者负担并刺激住房消费。与此同时，上海在同一天发布了公积金新政，调低了二套房首付比例。专业人士认为，核心城市在短短三个月内，先后实施了认房不认贷、降低房贷利率、降低二手房贷款年限等政策，但市场反应并不持久。因此，上海进一步优化降低了二套房公积金贷款首付比例政策。据专业机构分析，接下来包括一线城市放开郊区限购在内的政策优化措施也将陆续出台，只要市场尚未回暖，相关政策将继续加码。

综上所述，我们应当认识到两点：首先，全国性楼市政策已基本到位，但效果有限，购房者信心仍在进一步丧失。如今，政府正逐步松动一线城市限购政策，通过释放更多住房需求来刺激市场回暖，进而带动其他城市的企稳恢复。这一策略在历次楼市提振过程中已被证明有效。其次，鉴于PSL在去全国楼市库存方面的宝贵经验，其再次重启表明了我们去楼市库存的决心。因此，如果我们当时实施了“因城施策”的原则，那么在当前形势下，这一原则仍将发挥关键作用。