楼市“金九银十”数据揭示了什么趋势？

据机构统计数据显示，今年1至9月，全国房地产调控次数高达745次，创下历史新高，甚至超过了过去几年的全年调控次数。值得注意的是，今年的调控策略已从以往的抑制楼市转向提振楼市。因此，楼市的“金九银十”数据显得尤为关键，它反映了在多轮政策放松背景下的真实市场走势。

官方数据显示，在新房市场方面，9月份四大一线城市的销售价格从8月份的下降0.2%（2个城市上涨，2个城市下降）转为持平。二线和三线城市销售价格分别下降了0.5%和0.3%。然而，由于新房市场的供应区域、产品层次及定价管控等因素，其市场真实性相对较低。

再看二手房价格变化：四大一线城市的二手房成交价格上升了0.2%，这是连续数月下跌后的首次转正，尽管广州仍有轻微下降，但北京和上海的涨幅已达到0.6-0.7个百分点。二线城市二手房价格环比下跌0.5%，虽持续下跌，但跌幅未进一步扩大。三线城市则表现出与新房市场明显不同的态势，二手房价格环比下降0.5%，较8月份跌幅扩大0.1个百分点。

常言道，“千人千面”，不同等级城市的经济基础、人口吸引力和治理政策各异，导致楼市表现各不相同。尽管如此，仍可窥见整体趋势的变化。例如，一线城市代表超强购买力，二三线城市的购买力依次减弱，而四五六线城市因工作机会和收入水平受限，购买力相对较低。

随着年底临近，楼市进入淡季，出台重大政策的可能性较小。正如前文所述，“金九银十”的数据至关重要，犹如观察病人的药效反应，大致预示后市走向。在业内人士看来，明年楼市可能出现以下三大趋势：

首先，老旧房产的交易机会将逐渐减少。无论是专家学者还是官方都已认识到，当前人口出生数量较五年前下降了45%，城市化率已达65%，农村人口流入城市的人数减少，无法再现2015年至2018年的大规模棚户区改造。简言之，需求已大幅降低。因此，尽管已实施多项楼市提振措施，但启动的超大、特大城市城中村改造项目仅22个，规模和力度均远不及2015年的热潮，且仅限于20余座城市。这意味着，全国600余座城市中的大多数将无缘这一刺激手段，老旧房产拆迁机会锐减。显然，这些城市并不缺房源，购房者更倾向于选择新房而非老房子。若欲出售，房价势必持续下滑，在供过于求的市场环境下，持有价值微乎其微。

其次，楼市复苏呈现分化态势，不仅体现在城市之间，也反映在城市内部。尽管房地产市场正经历调整期，但人们对于住房的需求始终存在。北京大学国家发展研究院院长姚洋认为，房地产始终是朝阳产业，原因有三：1) 美英法等国的房地产市场一直繁荣；2) 许多人仍居住在狭小破旧的房子里，亟需改善；3) 未来十年预计将有1亿人进城，欠发达城市向发达城市的人口流动也将产生住房需求。随着楼市调整接近尾声，明年的房地产市场有望复苏，经济发达地区将率先回暖，尤其是前述22座城市。同时，城市内部的分化现象亦不容忽视。一方面，昔日辉煌的都市圈市场尚未恢复元气，如京津冀、南京都市圈等，这些地区的远郊房价从每平方米2-3万元跌至七八千元，从每平方米1-2万元降至四五千元，令人唏嘘。造成这一现象的原因除楼市大环境外，还包括这些地区的配套设施建设滞后，未来发展空间有限，主要原因是财政紧张，无力支撑摊大饼式扩张，以往的城市建设规划面临压缩，加之人口减少，住房需求自然降低。另一方面，市区二手房价格虽有下跌，但郊区二手房价格跌幅更为严重。例如，南京溧水区某些小区在2019年高峰期房价达每平方米1.6万余元，如今成交价仅为7000余元，降幅近六成。这与都市圈面临的困境相似，缺乏发展动力和资金。

最后，高层住宅与低层住宅的需求分化愈发显著。尽管这一话题已讨论多年，但许多人仍未充分意识到问题的严重性。我们长期认为，鉴于庞大的人口基数，建造高楼是解决居住需求的必然选择。然而，随着人口结构的变化和生活观念的更新，低层住宅因其宜居性和稀缺性，逐渐成为市场的宠儿。

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