为何全面救市下的楼市依旧低迷？

作者：纵横论市

据机构统计数据显示，今年前5个月，全国各地发布的房地产优化政策已超过320次，这一频率在近年来是罕见的。然而，效果似乎并不理想。官方数据显示，全国商品房待售面积高达6.4亿平方米，较疫情期间增加了约1亿平方米，再加上庞大的二手房挂牌量，楼市库存不降反增。

面对这一局面，许多城市不得不启动力度空前的大规模救市措施，令人意外的是，就连人口净流入的城市也加入了全面救市的行列！有业内人士预测，明年的楼市可能会超出我们的想象。

例如，先前很多人认为，像青岛重启棚改货币化安置、房票安置以及实施保租房“以购代建”等措施已经是相当大的力度了。然而，业内有人表示，这仅仅是开始，更多城市将以更全面的力度跟进。令人意想不到的是，人口净流入且经济发达的东南沿海城市——江苏扬州，也发布了全面救市措施。

那么，为什么说全面救市已经开启呢？这份自7月1日起实施的通知涵盖了开发商、房产交易、购房者、土拍等四大方面的全方位楼市措施优化，实施范围覆盖全部市区。

具体来说：

开发商方面：政府为房企提供了更多的利润操作空间，以缓解企业消化库存的压力。同时，支持开发商与银行协商存量贷款展期、调整还款安排，缩短对开发商贷款的审批时间。此外，对优质房企施行保函置换预售资金业务，使房企能够提前使用资金，这对土拍市场是一个利好消息。
房产交易方面：实行“带押过户”，使得卖方无需先还清房贷即可直接办理房产交易过户，从而加速了二手房市场的流动。此外，鼓励“买新卖旧”，对于购买市区改善住房的，原有住房不再限售。
购房者方面：对大专及以上的人才购房继续实施首套100%的契税减免，对两孩以上家庭购房发放购房补贴。同时，提升公积金贷款额度至个人60万、两人100万，对多子女家庭的公积金贷款额度还可在此基础上继续上浮，同时放开公积金提取用于购房首付款业务。
土拍市场方面：土地市场是楼市的晴雨表，土拍的冷热关系到楼市的冷热。扬州的救市政策提出，开发商可拿着银行保函参与土拍（无需支付现金），并且土地出让价款可分期付款，时限延长至6个月。

值得一提的是，扬州在第七次全国人口普查中显示人口净流入2.2%，2022年净增了0.13%。即便如此，这个经济发达城市的楼市仍然处于低谷期。此次全方位的救市措施预示着官方有意提振楼市，促进房地产市场健康平稳发展。

实际上，不仅是扬州，根据第一财经报道，诸葛找房监测的10大重点城市楼市在端午小长假期间的表现也不尽如人意，仅成交了4500多套房子，比2020年端午假期下降了60%。因此，标题使用了“最火的端午，却带不动房地产”来形容当前楼市的冷淡。

市场寒意阵阵，但会一直这样下去吗？有没有转机呢？有懂行人利用网友的评论预测，很多人在低谷时不买，等到市场火热时才买，这是典型的买涨不买跌心理。然而，真正头脑清醒的人往往会在“逆市”中大笔买入，然后在上涨过程中逐步兑现。就像股神巴菲特，他通常在市场跌到头破血流、哀嚎遍野、失去信心时杀入。此时，普通人往往会选择割肉逃跑。

以国内房地产“鼻祖”李嘉诚为例，过去十多年他一直只卖出不买进，每卖出一笔都能赚得盆满钵满。有人认为他不看好未来的房地产市场，但实际上，房地产市场与其他市场一样，也是有波段的。曾经卖出，并不代表未来没有机会。据报道，李嘉诚近日现身广州，与龙光、合景泰富洽谈一个涉及销售估值300亿的地产项目。尽管有人指责他有趁火打劫的意味，但他也表示，“我只是一个商人”。

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