买房是选择市区“老破小”，还是郊区“远大新”？

我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：星叔，坐标西安，请问刚需置业是选择市区“老破小”，还是郊区“远大新”？

回答：西安郊区的发展，差异化较大，部分郊区的房价已超城区。针对有限资金购买老破小和远大新，那可以理解为价格差异上，那这个范围，西安买房人就懂。我的观点，当然是老破小了，作为自住，城区的配套成熟，交通便利，长远升值概率高，而买郊区是赌博，同时配套和交通的跟进，更是个未知数。保守派，选老破小

提问：星叔 刚需买房很迷茫，有什么建议吗？

回答：1.首次置业不能犹豫不决，迟迟不下手。刚需有刚需的痛处，不像改善型可以慢慢选配套，选学区，选户型。刚需等不起！

2.刚需看地段，看配套。没有便宜好吃又大碗的沙茶面，如果有那也得排队等待下锅。地段好环境不一定好，要有所牺牲。

3.房市如股市，买涨不买跌的概念已经潜移默化了，跌了还会再跌，等一等再入手。现在还在涨，赶紧买，买到赚到。但是刚需等不起！租房的钱已经占据月供的三分之一了。

提问：莆田房地产未来走势怎么看？

回答：莆田主要是受益于本底土豪，但是房子实在太多了，我认为暴涨过后，无人接盘，以后会重归沉寂。不适合投资。自住如果不介意二手房，可能买二手会很划算。

提问：我是卖方，买家当时为了多贷款所以另外签了一份合同将房价提高了一些，但是房价上涨的比较快现在还没有过户房价已经涨到买家做贷款的价钱了，请问我可以毁约吗？毁约怎么算呢？我现在手上只有约定的合同，买家用来贷款的合同我没有

回答：个人不建议做违约的事情。因为这是一个对赌，你觉得房屋不会继续上涨，所以选择了卖出房屋；反之，如果房屋没有上涨或者继续下跌，你的买家毁约你会怎么想？何况还有合同约定。

如果觉得毁约利润高，远远超出打官司费用，非要一试，那你得想好为什么高价贷款合同不在你那边？而且万一判决毁约是你的责任，则需要付出对方打官司费用，继续履行合同，并没有其他损失。

建议，还是履行合同，尽快获得资金，继续投资性价比相对较高物业。

提问：老师您好，我是郑州本市人，家里有两套房子，我名下无房，还未婚，想在结婚以前用掉自己的首贷资格投资，首付大概保守50万，想听听您的建议，谢谢您

回答：买房，无论是自住还是投资，尽量买核心区域，能享受的资源更多，周边高收入人群也比较多，具有很好的保值和增值型。

郑州的核心区域，毫无疑问是北龙湖和高铁商务版块，目前北龙湖的进入门]槛比较高，而高铁商务版块还有比较大的进入机会。建议你选择高铁商务版块的2010年以后的二手房,80-90m的两房，总价1 70-200万，首付50-60万，可自住，好出租，升值有保障。

提问：星叔好，我老公婚前在武汉商业贷款买了一套房，我们婚后用他的公积金贷款又在武汉买了一套房，现在我们想在湖南岳阳商业贷款再买一套，请问这个是认定第几套房？首付比例是怎么样？望得到详细回复，谢谢

回答：从资格认定这个角度来说，你们在岳阳贷款买房属于第一套房，因为岳阳不会跨省市认定购房资格。一般来说第一套房买房商业贷款容易批吗，首付能低至3成甚至2成，理论上只要你们银行流水够，贷款7成应该不成问题。不过从你的描述来看，你们已经有了两套房在还月供，银行在批房贷额度的时候可能不会给你那么多，公积金贷款虽然不像商业贷款对你的影响那么大，但也会影响你的还款能力。具体贷款额度和首付比例要根据银行审批的结果才知道，我估计首付比例会比规定的高一点。

提问：苏州园区有套房 88平两房 目前小区均价3万 未满两年。所以现在卖价基本25000 26000的样子。 看中深圳领航城3期52平的房子 单价48000-52000 ， 目前疑惑谁的升值空间更大？是否值得换？

回答：这个没有疑问，一定是深圳领航城的升值空间大。苏州虽然经济强悍，但是后劲不足，现在的苏州和深圳，类似十年前的东莞和深圳，看起来差不多，因为产业结构不同，未来差距巨大。领航城位于深圳发展方向上，升值潜力无限

提问： 星叔：你好成都和重庆两个地方那个投资价值更大。我现在居住在四川绵阳。绵阳现在的房价也不低.现在没有贷款。有一二百万现金和每月二到三万的还贷能力。

回答：重庆相比潜力更大，重庆作为直辖市，亲儿子，会有更多资源福利倾斜，重庆17-18经历2波涨幅，未来需要一段雪坡要走，长持回报率非常大。 另外成都放在二线城市里面也不差，未来也是向新一线城市冲击，根据你的预算情况 可以2个城市各布局一套，重庆为主 成都为辅，做好资金配置，这样双保险投资更好。

提问：浦东两套房，一套外环外新房，一套70平中外环95年动迁房。现350卖掉动迁房(到手300w)，去唐镇买金融家90平一手,将来出租是否值得？若不值，有其他推荐吗？

回答：从你换房出发点来看，是通过置换实现一套自住一套收租的组合，那么把现有2套和目标1套综合统筹，3取其2的最佳方案，应该是唐镇新房自住：新房、张江、地铁，而中外环动迁房适合出租：地段、小户型，至于动迁房属性根本无损其价值。

若目前卖动迁房木已成舟，则只能外环新房出租，但其租赁竞争力弱于前者。总之，金融家产品尚可，除非上班交通不便，否则首选其用于自住。

提问：星叔，两个月前我准备在合肥买房，也去合肥实地考察好几次，按我目前的条件确实不好买，而且信心有点波动。我把我情况详细说明一下，希望您给个合理建议，我对易您的专业度还是很认可的。

我是舒城人，目前在六安工作，在六安政务区2016年购买一套两居室，公积金贷款，月供1800，这套房子旁边就是公办小学和公办幼儿园，但是名气不是很大，也就是所谓的假学区。此套房目前出租状态，我和我老婆名下就只有这一套房，现在我和我爸妈住，手上目前能凑个三十万左右出来，想在房产上投资一下，目前是这样打算的:

1、拿着手上的钱在六安市区再按揭一套住房，本人也是在六安从事房产有关工作买房商业贷款容易批吗，不是销售，购买的话还是比较方便。

2、六安新城吾悦广场综合体位于六安火车站2公里处，区域是这几年发展起来的，这样综合体的商铺可以买么？大商业新城自持，一条沿街对外卖，沿街和大商业是一体化的，沿街内铺和大商业一楼连一起的，但是价格也比较贵，预计在两三万一平。

3、卖掉六安的房子，加上手上的钱，能凑六十万出来，到合肥买住宅，合肥有社保满两年，在交状态。

回答：目前三四线城市房地产此时再进入时机肯定不太妥，再一个随着M2低位增长的趋势，指望全国房产都暴涨的时代已基本不复存在了，下一步的红利可能更多倾向于一二线城市。六安商铺恐怕比住宅还要坑，因此，最好的方案就是将六安的房子卖掉，置换到合肥来

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