楼市政策层出不穷，购房者应何去何从？

自9月以来，楼市的优化政策如同潮水般涌现，令人目不暇接。对于旁观者而言，这些政策似乎已司空见惯。许多粉丝私下问我，当前的楼市究竟处于何种状况？在这个混沌时期，我们究竟是应该果断购房还是出售房产呢？今天，我将简要探讨这一问题。

首先，让我们回顾一下近期的楼市政策及其可能对市场产生的影响。尽管各地出台的政策繁多，但归纳起来，它们主要集中在释放刚需和改善购房潜力方面，例如放宽购房资格。一线城市实行了认房不认贷政策，随后已有40多个城市跟进实施。原本执行限购令的33个城市中，已有超过25个城市部分或全面放宽了限购。此外，为了激活二手房市场，许多城市放宽了限售规定并发放了置换补贴。例如，沈阳、郑州、大连等城市已全面解除了二手房限售，而在南京，许多出售旧房并在多个区域购买新房的人都能获得数个百分点的购房补贴，最高可达10%以上，这一激励措施颇具吸引力。

同时，央行要求于9月25日统一调整存量房贷利率，此举旨在减少提前还款现象，同时也刺激住房二次消费。由于月供减少，人们将有更多资金用于再次购房。然而，当前面临的问题是，一旦这些存量购房需求得到释放，我们将如何应对？众所周知，过去二十多年楼市的快速发展不仅仅依赖于刚需和改善型购房需求，还受益于大量投资者。他们的购房动力在于认为房价会上涨，房产能够保值。在货币持续贬值的背景下，人们需要寻找能够抵御通胀的投资载体。无论是购买股票还是房产，关键在于他们认为这些资产未来升值的可能性较大，这种投资驱动力被称为“预期”。既然我们普通人都能理解这个道理，国家自然也不会忽视。因此，在本轮楼市政策优化中，政府实际上已经打出了一套“组合拳”，旨在在“预期”上取得成效。

迄今为止，至少有以下几个途径已经在积极行动中，其信号明确而强烈：首先是舆论引导。央媒经济日报多次发表文章为楼市鼓劲，例如在9月18日至20日的3天内，经济日报两次撰文讨论楼市政策调整，援引专家观点称这将显著增强市场信心。中国经济网发表的《楼市调控优化，多地成交量回暖》一文指出，在执行认房不认贷、放宽限购限售等政策后，全国多地的成交量已明显回升。

其次是放宽价格限制，包括土地限价和商品房销售价格限制。目前，长沙、杭州等地已调整或放宽了价格限制，如长沙最新出让地块的限价打破了历史记录，比历史记录高出5000元/平米，增长了35%。虽然最终成交价格可能不会这么高，但这向市场传递了一个强烈的信号：商品房成本可以上涨。此外，许多城市的商品房限价实际上已默许放宽，这意味着开发商可以申请超出一定范围的销许价格，这与土地价格上限放宽所释放的信号是一致的，即允许价格上涨。

最后，房地产税的暂时搁置。中国青年网在9月19日的文章中提到，最新的立法规划中并未提及房地产税。要知道，房地产税法在5年前的立法规划中曾被列为第一类项目，但在这次立法规划中并未出现，更不用说作为任期内的事项来做了。因此，援引专家的话来说，在当前房地产市场预期不稳、房价下行的大环境下，不适宜提房地产税，从此次立法规划看，未来三五年都不具备征收基础。

关于本轮楼市恢复措施，我在之前的文章中曾多次强调，挖掘市场潜在需求是必要的，但房地产税对居民持有房产的预期影响是显而易见的。最典型的例子就是2021年上半年楼市达到高峰后，下半年财政部提出房地产税第二轮试点，导致市场迅速降温，楼市进入了长达两年的调整期。身边许多拥有多套房产的人都在担心被征税，因此不敢再购房，这就是为什么尽管出台了那么多楼市优化政策，但拥有多套房的人仍然持观望态度的原因。

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