楼市“银十”成交平淡，未来路在何方？

根据最新机构数据揭示，楼市“银十”首10日内，除核心城市成熟区域尚显生机外，全国新房市场整体成交显得异常平淡。35个代表性城市的成交面积同比去年下降约20%。因此，市场并非某些报道所述，如某楼盘吸引众多报名者争抢房源即意味着市场回暖，实际数据已昭示一切。简言之，整体需求明显不足。

正如克而瑞地产研究中心分析师所言：“当前市场信心跌入谷底，整体市场将面临较长的调整期。”面对此情此景，我们该如何应对？

自从7月份国家明确指出“房地产市场供求关系已发生重大变化”后，备受期待的风向标——一线城市均已放宽限购措施，原指望其引领整体市场复苏，然而成效并不显著，这无疑对购房市场信心造成二次打击。人们开始怀疑，即使一线城市也无法提振市场，所有可用策略似乎都已尝试，未来走向不言而喻。

当然，国家不会对此袖手旁观。住建部在第二季度便公开表示，房地产和建筑业对GDP的贡献高达13%，需发挥其在稳定经济大盘中的支柱作用。目前，所有楼市宽松及新增政策均旨在实现这一目标。

作为稳定楼市的重要措施，住建部宣布“拆迁潮”将全面重启？熟悉楼市的人士应了解，2014年全国新房库存超过7亿平方米，许多城市去化周期需数年乃至一二十年，市场异常冷清。如今，楼市库存逼近7亿平方米，且较9年前有所增加。重点城市二手房挂牌量创历史新高，13座城市总计超过200万套。大家都在寻求买家，但问题在于，潜在买家何在？

归根结底，稳定楼市关键在于激活需求端。显然，在当前经济压力巨大的背景下，拥有充裕闲钱者寥寥无几。尽管推出诸多优惠补贴政策，但与数十万乃至数百万购房款相比，这些补贴无异于杯水车薪。

那么，如何让民众手头宽裕？据住建部近日公布信息，将对超大特大城市城中村改造分为三类，其中拆除重建位居首位。据统计，近两个月内已有162个城中村改造项目获批。许多人或许已察觉，所在城市近期发布大量拆迁公告。不错，这并非个例，而是地方政府执行国家政策的结果。

有人质疑，新一轮拆迁是否对楼市产生显著提振效应？答案显然是否定的，因为这仅是开端，目前影响有限。为何如此断言？对比数据显示，仅广州一城，年度计划推进改造的城中村便达127个，深圳城中村改造在十四五期间预计投入近万亿资金。若将21座超大、特大城市合计，数字之庞大可想而知。由此可见，国家推动新一轮拆迁以稳定楼市的决心何等坚定。若无迫切需求，岂会重启2018年暂停的棚改货币安置政策？

然而，据目前信息推测，大概率不止21座城市。上月，自然资源部发布通知，将开展低效用地再开发试点工作，涉及北京等43个城市。显而易见，600多座城市中，许多都面临类似挑战。既然大城市能实施此类改造，其他城市有何不可？更何况，它们面对的楼市难题可能更为严峻。为解决住房市场需求端问题，最直接有效的办法便是对老旧区域进行拆迁更新，全面重启城中村改造式拆迁势在必行。

值得一提的是，当前的城中村改造拆迁，可能会提供购买新房的资金或房票，以便在指定区域置换新房，实现定向去库存。目前，包括南京、青岛、芜湖在内的多个城市已发布相关房票安置新政，目标明确——降低新房库存。房票安置金额通常高于被拆迁房产评估价值20%左右。由此观之，拆迁仍具吸引力，既可实现新房置换，又降低了置换成本。

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