尽管楼市现处萧条期，但近期关于楼市的讨论热度不减。表面平静的市场环境，实则暗藏着方向性的抉择。尤其是阅读了南方都市报刊登的文章——《央行行长发声，再谈恒大问题》，虽标题平淡无奇，却在短短一天内阅读量破百万。究其缘由，在于文章所蕴含的巨大信息量，全文贯穿着央行行长针对未来化解房地产金融风险的主题表态，字里行间透露出对未来的楼市态度，值得细细品读。
我国房地产市场历经20余年的长周期繁荣后，正经历重大转型并寻求新的平衡点。此处的“重大转型”与“新的均衡点”究竟意味着什么？文章已给出答案，即关注三个核心问题：住房需求中枢水平、住房交易结构及业务模式。随着二十余年的迅猛发展，购房需求已不如往昔。自2021年的峰值18亿平方米降至如今的约12亿平方米，降幅超过30%。我国人均住房面积已达到41.8平方米，与发达经济体相仿。因此，如何在住房需求下降的背景下找到“均衡点”显得尤为重要，意味着房地产产业链上下游均需调整策略，如土地供应、建材、园林、装饰等相关行业，以适应转型，避免产能过剩。
以恒大为代表的企业风险逐渐显现并向整个行业蔓延。当前，房地产相关贷款约占银行贷款余额的23%，其中约80%为个人住房贷款。中国一直实行审慎的个人住房贷款政策，房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。然而，房企的高杠杆运作、资产负债过快扩张，加之供求关系重大变化和疫情影响，导致类似恒大的风险型企业出现。据央行数据，截至今年第三季度末，房地产贷款余额达53.2万亿元。即便个人住房贷款占比约为42.5万亿元，且总体风险可控，但对银行的影响不容忽视。因此，央行明确表示将继续实行审慎的个人住房贷款政策，例如购房首付款比例设定为30%，旨在防范潜在风险。这表明未来楼市政策或有多种可能性，但降低购房首付款以加杠杆的可能性不大，因金融系统需控制风险。这也暗示了对楼市提振金融措施的优化存在限制，不应抱有不切实际的期望。
我国城镇化进程仍在发展，新市民规模庞大，刚性及改善性住房需求潜力巨大，为房地产市场的长期稳定发展奠定了坚实基础。为确保保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。尽管这两句话在化解房地产金融风险主题中略显突兀，但它们突显了房地产自身的修复机制，如刚需、改善需求依然旺盛，城镇化仍处于发展阶段。尽管城镇化率已超过65%，若按住房城镇化计算（人户分离，户口在农村，在城里买了房），则应超过70%。尽管如此，后续进城人数将逐渐减少，主要依靠改善型需求。因此，金融支持可能不再像以往那样充裕，需要依赖房地产内部循环机制。未来金融支持的重点将是保障性住房这类低风险项目，而商品房则应回归商品属性，价格波动自由，这应是房地产发展新模式的关键要素之一。
央行将引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道的稳定，公平对待不同所有制房地产企业的合理融资需求。在必要时，央行还将为债务负担较重的地区提供应急流动性支持，严格控制新增债务，化解现有债务。尽管这一表态看似重申了近期媒体报道的内容，但央行的关注点更侧重于控制金融风险，如重点提及的债券市场，例如万科债券的异常波动。央行此举意在维护债券市场和信贷市场的稳定，防止违约风险，而非将促进楼市再次繁荣作为首要任务。尽管有人认为应放开融资，全面支持楼市复苏，但正如第二点所述，审慎和控制风险仍是关键。
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