房地产市场的未来究竟如何？

每年的下半年伊始，往往成为各项政策密集发布的关键时期。这一时段不仅具有承前启后的作用，更是为接下来的半年定下发展基调，旨在达成预期的成果。房地产行业同样遵循这一规律。让我们先了解近期的几项重要信息。

首先，关于金融展期的问题。许多人可能已经注意到，去年出台的旨在支持房地产的16条金融政策，原本是为了缓解房地产困境。然而，从目前的情况来看，复苏效果未达预期，因此有必要对这些政策条款进行展期，期望再给予一年的时间来助房地产度过难关，并为经济发展提供动力。

其次，截至6月末，我国的货币供应量M2增速达到11.3%，总额仅距300万亿相差12万亿多。从政策层面来看，货币供应相对充裕。

第三，根据统计部门公布的6月份房地产运行数据，可以概括为三个要点：1) 新房市场呈现涨跌互现的局面；2) 二手房在各线城市的售价均出现下降，且降幅较上月有所扩大；3) 无论是新房还是二手房，环比下跌的城市数量进一步增加。

第四，6月份全国工业生产者出厂价格同比下降5.4个百分点，降幅较5月份扩大了0.8个百分点。同时，物价指数环比下降0.2个百分点，增幅归零。

第五，央行承认在楼市繁荣时期出台的部分政策已不再适宜，目前正与其他部委合作研究优化方案，以促进房地产市场的健康平稳发展。

第六，中国社会科学院学部委员余永定近日表示，我国目前已进入准通缩状态，需要实施扩张型财政货币政策来恢复经济增长势头。

第七，房地产知名专家、中原地产首席分析师张大伟在看到官方发布的房地产数据后评论道：“结果出乎意料，情况非常糟糕，甚至比2022年12月的特殊时期还要严重。”

第八，外贸增速放缓，6月份青年失业率为21.3%，再创历史新高。这些信息量较大，似乎每一条都与房地产息息相关。

简而言之，大量超发的货币并未导致物价普遍上涨，包括房地产在内的各类大宗商品价格均在下跌。这表明资金主要流入了部分企业，而大多数人手中缺乏购买力。当然，银行仍拥有大量资金，但消费者和投资者的需求低迷，产品价格下降也就不足为奇。此外，资金效率明显下降导致的准通货紧缩问题已引起专家关注，他们认为现在是采取措施应对的时候了。

另一方面，货币发行量继续加大的可能性逐渐减小。自2019年以来，货币供应量M2增速已从8.7%降至疫情后的两位数增长，并持续了约三年。随着疫情的结束，M2增速已从2月份的12.9%降至6月末的11.3%，显示出资金面逐步回落的趋势。按照这一趋势，预计在未来一年半载内，M2增速可能重回两位数以下，恢复正常水平。

鉴于房地产市场的持续回落风险，政府正采取更多措施来稳定市场。无论是延长金融16条政策，还是央行优化过热时期的房地产金融政策，其直接目标都是促使房地产市场回暖并回归正常，根本目标则是实现今年的经济增长目标。

当前，经济发展面临内外部压力，外贸表现疲弱，国内投资的重要性凸显。房地产在解决就业和发展经济方面的作用不容忽视，稳定房地产投资应成为下半年的重点工作。因此，当务之急是扭转房地产市场的下滑趋势。

作为业内专家，中原地产首席分析师张大伟在其文章《2023年房地产太惨了》中虽看似夸大其词，但所引用的官方数据确凿无疑。如果新房市场因定价机制和高低价房源搭配等因素尚能勉强维持，那么直接反映市场真实情况的二手房市场则显得尤为惨淡。在70个重点城市中，有63个城市的房价在下跌，甚至超过了疫情期间的2022年同期。张大伟认为，“当前楼市政策，特别是针对一线城市的政策，需要进一步加强，否则市场下行难以避免。”在他看来，经过一年多的时间，楼市宽松政策已基本到位，除了一二线城市外，其他城市的宽松政策已难以为继。尽管各种激励和支持措施都已实施，包括解除限购、限贷等政策，但许多购房者仍然持观望态度。

在分析完各项数据和政策后，张大伟直言不讳地预测后市：若无政策稳定楼市，7-8月份楼市将全面遭遇“倒春寒”，大部分城市可能会出现一轮明显的价格下调。尽管预测房地产市场的走势颇具挑战性，因为我们的房地产市场兼具市场性与行政性特征，但在短期内，例如年底前这段时间，像张大伟这样的长期行业研究者无疑具备独到的见解。他的观点客观公正，并未受到自身从事房地产行业的立场影响。当然，也有人认为他发表此类言论是为了为行业争取更多支持。然而，笔者认为，如果一个行业本身发展良好，何必发表这种悲观论调，毕竟这可能产生反效果，若届时没有更大的刺激政策出台，行业状况可能会更加严峻。这不过是一些人的臆测而已。