为何房地产市场难以回暖？

作者：纵横论市

当前的房地产市场走势确实出人意料，以至于那些曾经看好楼市的人也开始转变态度。正如我身边的朋友所言，在房地产快速发展的25年里，从未见过近两年这样的情况——无论政策如何放宽、优化或刺激，购买力依然难以释放。多数城市的房产交易量以及新房和二手房价格均呈现出下跌趋势，还有多少人敢于轻易接手呢？

这位朋友的观点是正确的。统计数据显示，今年上半年楼市累计库存已逼近7亿平方米大关。幸运的是，国家已经注意到这一趋势，并表示楼市供求关系已发生重大转变，需要调整优化房地产政策。然而，问题在于，目前已基本用尽所有可用措施，唯独尚未启用的是开发商融资的正常化。一旦开发商能从银行获得贷款，他们将能够购地，从而激活土地市场。但这个“核武器”基本不可能使用，一个重要原因在于，过去几年降低房地产杠杆的主要原因就是为了防止过高的房地产杠杆引发金融系统风险和经济危机。历史经验告诉我们，“十次危机，九次地产”，谁也无法承担这样的责任。

因此，正如一位业内专家所言，能用的办法都已尝试，不能用的办法就是不能用的。从明年开始，我们需要做好“潮水退去”后的准备，无论是房地产市场还是价格，个人都需要有这方面的心理准备。

这种趋势的出现，主要是由于推动房地产的三个关键因素发生了显著变化：

刚性需求减少的趋势越来越明显。根据经济学原理，在完全竞争的市场上，商品价格由供求关系决定。对于房地产市场而言，主要是住房供应和购房需求决定。如果住房供应保持相对稳定，那么房价的走向将主要由需求数量决定。我国的住房市场需求主要来自两个方面：新生儿和农村流入城市的人口（即城镇化流量）。全面放开二孩政策后的两年，新生儿数量略有增长，2016年和2017年均为1700多万，但仅维持了两年，2018年降至1500万级别（低于2015年），2019年降至1400万级别，2020年仅有1200万，2022年更是跌破1000万至956万。如果绘制一条曲线，基本呈右斜向下走势。从目前形势来看，人口回升的可能性较小，考虑到养育成本和购房成本等因素，人口继续下滑的可能性较大。因此，依赖新生儿增加楼市需求的道路已行不通。
资金流向已切实转向。在过去二十多年里，房价能够快速上涨，需求是一方面，另一方面则是资金。简单来说，开发商通过从银行、信托等渠道借款购买土地建设房屋。随着企业规模扩大，即使手头无资金，他们也能借款抢购土地成为地王。在过去土拍市场上，无论地价多高，总有房企愿意接手，进而推高地价。当地价上涨后，周边二手房业主和新盘纷纷提价，这是过去房价能大幅上涨的最直接、最有效方式。购房者方面，看到房价上涨带来的盈利效应，不惜一切代价购房，如零首付、抵押房产再贷款支付首付，甚至消费贷流入购房市场，尽管后来被制止，但仍有经营贷用于购房。总之，为了购房，各种资金想方设法流入楼市。然而，家庭负债（主要是房贷）的快速增长引起了国家的高度关注，例如我国的家庭负债率高达56.5%，通常认为50%即为警戒线。这也是国家出台“3+2”道红线控制房企和购房者杠杆的原因。若不加以控制，必将刺破房地产泡沫引发金融危机，最终危及经济。当然，退一步讲，即使国家放开房企和购房者杠杆，在目前的市场环境下，有几家银行敢借钱给房企，又有多少人愿意加杠杆购房？因此，资金自然而然地从楼市撤出，且回流资金越来越少。当然，也不允许有过度的宽松环境。美国、欧洲央行连续加息，我国也不可能加大印钞力度。从货币供应量M2增速回落趋势来看，原本就不让流入房地产的资金，更难有漏网之鱼。因此，对依赖巨量资金的房地产来说，失去资金支持，就意味着房地产真的没有像样的重启机会了。
调控思路真的转变了。这一点，每个人都应该深有感触。近几年，无论楼市多么低迷，国家都没有再大力刺激房地产，即使面临经济下行压力，主要也是…

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