二手房过户费如何算？100万的房子过户费要多少？

无论是买新居还是二手房，都是需要交税的，一般来讲新居的税费是比二手房的过户税费要少的，现在二手房市场愈来愈庞大，买二手房的人也愈来愈多，大部份人买房都是通过中介成交的，所以关于过户费用都是中介告诉的，自己根本不清楚如何计算，今天咱们就来讲一下二手房的过户费怎么样计算。

在说过户税费以前，先说下不少购房者在网上咨询，比如100万的房子交多少税，80万的房子交多少税，其实只有这类条件是计算不出来的，由于过户费用和房屋的面积、房屋是不是满两年、购房者是几套房有关，这几个条件缺一不可，所以之后在咨询时需要告诉这些情况。

二手房的过户费用主要由契税、个税、增值税形成，下面说下税率。

契税：家庭首套房90平及下列1%，90平以上1.5%；家庭二套房90平及下列1%，90平以上2%；家庭三套房及以上就不用看面积了，直接3%（北京、上海、广州、深圳、长沙不适用此契税政策）

个人所得税：个税一般都是依照1%计算

增值税：增值税税率总共为5.5%，5%为增值税，0.5%为附加税

从上面可以看出首套房的契税和个税相对于来讲是很少的，税率最高的为增值税，达到了5.5%，然而免交增值税的条件也很好满足，只用交易的房屋满两年便可，如果交易的房屋满五年且是房主家庭的独一住房，那么可以避免交增值税和个人所得税，只用交契税。

满两年和满五年都是依照契税发票上的日期和产权证上的日期计算的，采取孰先原则。

问：如果一套房屋92平100万，契税发票上面的日期已经满两年，然而产权证上的日期未满两年，购房者为二套房，那么购房者需要交多少过户费呢？

答：尽管产权证日期未满两年，然而契税发票已经满了两年，采取孰先原则，所以该房屋已经满两年，可以避免交增值税，所以增值税为0，依照上面的信息所得，购房者二套房90平以上的契税为2%，所以应当交20000元的契税，由于不是满五独一的房子，所以需要交1%的个税，也就是10000元，算下来这套房的过户费用为30000元，全是比较正常的过户费用，一般买方都能承当，如果加之增值税，还有中介费，那么买方至少需要100000元的费用。

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