365购房指点：商品房购买的流程及注意事项

编者案：

对于普通购房者来讲，买房是人生的一件大事，有的人奋斗一生可能就是为了能够买一套房子。从选房到正式交付这个过程是漫长的，其中每一一步咱们都要谨慎小心。商品房不同于一般的产品，因其成交过程时间长、价格高、手续繁琐，以至买卖双方不知道从何下手或者在认购过程当中会发生一些矛盾纠纷，下面就和大家说说购房的一些流程和注意事项，希望能给购房者带来一些帮助。

一、购房流程二、注意事项

1、意向金、定金、订金，“三金”要分清

意向金：

也叫诚意金，不拥有合同效率及法律维护的性质。是开发商的一种营销手腕，在收取“诚意金”的同时，对购房者承诺一定的优惠，刺激购房者的踊跃性；此外，通过收取“诚意金”，肯定购房者选房的前后顺序，保护购房秩序。

现在少数的开发商已经将事前收取“诚意金”作为融资的手腕之一。如果卖方赞成买方的购买条件，中介公司将意向金转交给卖方，此时意向金性质就产生变化，自动转化成定金，意向金协定也自动转化为定金协定。将对买卖双方发生束缚力，买卖双方必需按商定实行义务，否则将承当法律后果。

定金：

是指当事人商定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人实行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必须以书面情势进行商定，同时还应商定定金的数额和交付期限。

给付定金（购房者）一方如果不实行债务，无权请求另外一方返还定金；接受定金（也就是开发商）的一方如果不实行债务，需向另外一方双倍返还债务。债务人实行债务后，按照商定，定金应抵作价款或者收回。也就是说，定金交了以后，如果不是出现房屋质量不合格等重大问题时，定金是不能退的，否则，将承当法律责任。

订金：

目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所拥有的担保性质，可视为“预支款”，当合同不能实行时，除了不可抗力外，应依据双方当事人的过错承当违约责任。订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审讯实践中一般被视为预支款。

依据有关规定：房地产开发企业收取订金的，订金数额应该在总房价的千分之五之内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协定商定的方法处理，但属以下情况，房地产开发企业应该全额返还购房者支付的订金：（1）房地产开发企业未签订书面协定收取订金的；（2）签订的书面协定对订金的处理未作商定或商定不明确的；（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；（4）广告、售楼书、样品房与实际状态不相符的。

2、认购协定签订的相关问题

选好房以后，就是签署认购协定。在签署认购协定以前，最佳去律师那边咨询一下签署应当注意的一些问题，如有条件最佳聘用一名房地产专职律师代为办理，从而确保购房万无一失。

认购书的内容一般包含：

1、双方当事人的基本情况；

2、认购物业；

3、房价、户型、面积、单位价格（币种）、总价；

4、付款方式（一次付款、按揭付款）；

5、认购条件（定金数额、鉴定正式条约时间与地点、付款地点、帐户）。

签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，告诉购房者签约地点、购房者应带证件、购房者拜托别人签约时有关拜托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

注意：购房者可以与开发商协定对自己有益的条约内容，比如如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任怎么承当。

3、认购协定的法律效率问题

商品房认购书是以“诚信谈判直至签订商品房买卖合同”为标的的预约合同。一般来讲，购房者在买房时，常常会在签订《商品房买卖合同》前会先签订房屋认购书。有些购房者认为，房屋认购书与商品房买卖合同不同，它只拥有肯定双方买卖意向的作用。但实际上，依据《合同法》的规定：当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前签订了意向书等，如果是双方的真实意愿，而且权力义务内容又不违反现行法律、法规，那就拥有一定的法律效率，任何一方不得任意消除合同。在承当违约责任的情况下可与对方协商消除合同。

所以购房者在买房时一定要稳重签订认购协定，最佳咨询专业律师，在肯定协定内容、房源、开发商没问题以后，再抉择是不是签约。返回无锡（楼盘）365房产网>>

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