保护购房人合法权益 昆明发布重磅音讯！

1月3日，昆明市政府官网发布《昆明市人民政府办公室关于进一步规范商品房预售资金监管的通知》，自1月1日起实施。《通知》明确，住房城乡建设部门将会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项目预售资金施行监管。房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行监管专用账户，履行资金全过程监管，以保障资金专款专用，保护购房人合法权益。

监管资金的使用

●监管额度内的资金，只能用于支付项目竣工交付所需的建设工程款、建筑材料款、装备款等款项，不得用于支付任何借（贷）款本息、土地款、营销费及房地产开发企业员工工资等其他款项。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，团体公司不得抽调。超越监管额度之外的资金，房地产开发企业可自行提取使用，优先用于商品房项目建设及偿还项目贷款。

●依照商品房项目主体结构封顶、竣工验收备案、房屋所有权首次登记等工程建设节点，监管额度内的资金可释放使用。

七层下列（含七层）建筑，完成主体结构封顶的，可以使用监管额度60%的资金；完成竣工验收备案的，可累计使用监管额度90%的资金；完成房屋所有权首次登记的，消除资金监管。

七层以上至十八层下列（含十八层）建筑，建至“建筑层数达二分之一且地面七层以上”的，可以使用监管额度45%的资金；完成主体结构封顶的，可累计使用监管额度65%的资金；完成竣工验收备案的，可累计使用监管额度90%的资金；完成房屋所有权首次登记的，消除资金监管。

十八层以上建筑，建至“建筑层数达三分之一且地面七层以上”可以使用监管额度40%的资金，建至“建筑层数达三分之二”可累计使用监管额度55%的资金，完成主体结构封顶可累计使用监管额度70%的资金，完成竣工验收备案可累计使用监管额度90%的资金，完成房屋所有权首次登记消除资金监管。

●商品房项目进度达到相应工程建设节点，房地产开发企业可结合用款需求，在昆明市商品房预售资金监管系统提出用款申请，并提交《商品房预售资金使用申请表》、项目建设进度证明材料及影象资料，以及规划支付建设工程款、建筑材料款、装备款的合同根据、资金需求、收款账户等材料。受聘的造价咨询机构核定后，监管部门应该在2个工作日内完成核实并出具意见。经核实赞成的，监管银行于1个工作日内拨付资金。监管额度内资金超越剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业可向监管部门申请支取超越部份的资金。

●监管账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度，房地产开发企业因支付建设工程款、建筑材料款、装备款出现难题，存在引起社会矛盾风险隐患，确需使用商品房预售监管资金支付相关费用的，房地产开发企业可向项目所在地人民政府（管委会）申请并许诺限期补足监管额度资金。经属地人民政府（管委会）赞成，可依申请拨付使用。

●项目存在停工缓建、逾期交付或较大逾期交付风险等重大风险隐患，且房地产开发企业除了冻结的预售监管资金外无其他可用资金用于保交楼的，可根据政策申请使用冻结的预售监管资金用于支付建设工程款、建筑材料款、装备款等建设所需资金。

●房地产开发企业与购房人消除商品房买卖合同并办理完成合同备案注销手续，未使用过商品房预售资金的，房地产开发企业可通过昆明市商品房预售资金监管系统申请退回已入账的相应购房款，监管银行应依照监管部门审核结果在2个工作日内拨付相应购房款；已使用过预售资金的，由房地产开发企业自行退款。

政策解答

（一）监管账户怎么开立？

房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，从监管银行名录当选择监管银行开立监管账户。一次预售许可申请对应开设一个商品房预售资金监管账户，一个监管账户只能用于一本预售许可证。

（二）预售资金监管期限是什么？

预售资金监管期限自核发《商品房预售许可证》开始，至办理房屋所有权首次登记收场。预售项目在获得竣工验收备案后，房地产开发企业可申请将预售项目转为现售，监管部门审核赞成后，现售资金可再也不进行监管，剩余工程建设节点用款额度资金待该本预售证中所有楼栋已具备办理房屋所有权首次登记条件，不动产登记部门均推送了可以办理首次登记的信息后，预售资金监管系统自动消除监管。

（三）剩余工程建设节点用款额度指什么？

剩余工程建设节点用款额度=监管额度×（1-已完成节点释放比例）。

例如：有一商品房预售项目，共三栋建筑，每一栋最高层数16层，该项目监管额度为1.2亿元。目前项目已建设至地上8层，达到“建筑层数达二分之一且地面七层以上”节点。剩余工程建设节点用款额度=1.2亿元×（1－45%）=6600万元。

（四）为什么将监管额度的上浮比例定为20%？

造价咨询机构依据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付条件等因素，核算出商品房项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度。因为房地产项目建设周期较长，通常是2至3年，斟酌到物价及人工等费用上涨、国家政策调整等不可预感因素，参考厦门、青岛等城市相关规定，将监管额度的上浮比例定为20%。

（五）造价咨询机构怎么选定？

为了提高监管额度肯定的效力，缩短工作时限，参照监管银行名录的树立方式，由昆明市住房和城乡建设局综合造价咨询机构资信状态、业务能力、服务水平及经营状态等因素通过公开招标的方式树立造价咨询机构库。商品房项目核算监管额度时，由资金监管系统在造价咨询机构库中随机分配造价咨询公司。监管部门、监管银行与造价咨询机构共同签订服务合同，造价咨询机构提供服务后，由监管银行支付相关费用。

（六）怎么释放监管额度内资金？

监管额度内的资金依照项目主体结构封顶、竣工验收备案、房屋所有权首次登记等节点释放可以使用资金额度。

例如：有一商品房预售项目，共3栋建筑，每一栋最高层数为16层，经造价咨询机构核算，项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度为1亿元。在该资金额度基础上上浮20%后，该项目监管额度为1.2亿元。目前项目已建设至地上8层，达到“建筑层数达二分之一且地面七层以上”节点。申请使用监管额度内资金有下列三种情景：

1.预售资金监管账户内归集了1.2亿元资金，预售资金监管账户中可释放5400万元资金（1.2亿元×45%=5400万元）。5400万元是房地产开发企业可申请支取使用的上限。

2.预售资金监管账户内归集了7600万元资金，预售资金监管账户中超多余余工程建设节点用款额度[1.2亿元×（1－45%）=6600万元]的资金可释放给房地产开发企业使用。这时候，预售资金监管账户可释放1000万元资金（7600万元－6600万元=1000万元）。1000万元是房地产开发企业可申请支取使用的上限。

3.预售资金监管账户内归集了5000万元资金，既未达到资金监管额度，又未达到剩余工程建设节点用款额度资金，预售资金监管账户中无可释放资金。

（七）怎么申请使用监管额度内释放资金？

当监管额度内资金按节点比例释放后，房地产开发企业可结合用款需求通过商品房预售资金监管系统提出申请，提交《商品房预售资金使用申请表》、项目建设进度证明材料及影象资料，以及规划支付建设工程款、建筑材料款、装备款的合同根据、资金需求、收款账户等其他材料，受聘的造价咨询服务机构核定后，监管部门应该在2个工作日内完成核实并出具意见。监管部门核实赞成的，监管银行于1个工作日内拨付资金。

（八）房地产开发企业与合作的商业银行怎么使用房地产开发贷置换监管额度内资金？

监管额度核定后，房地产开发企业与合作的商业银行可将本项目开发贷款存入监管账户，申请等额置换监管额度，纳入预售资金监管额度内管理。

例：1.某预售项目监管额度为1.2亿元，该项目取得1.2亿元房地产开发贷款，房地产开发企业可将1.2亿元贷款存入监管账户，依照监管额度内资金管理，项目销售收入房地产开发企业可自行提取使用；

2.某预售项目监管额度为1.2亿元，该项目取得9000万元房地产开发贷款，房地产开发企业可将9000万元贷款存入监管账户，依照监管额度内资金管理。项目销售收入加之已存入监管账户的9000万元超过1.2亿元的，房地产开发企业可自行提取使用。

（九）购房人怎么肯定缴款账户是不是是预售资金监管账户？

为保护购房人合法权益，购房人在缴纳购房款前应该核查监管账户信息，按规定将购房款直接存入监管账户。购房人可将房地产开发企业开具的缴款单所载明的收款账号与房地产开发企业提供商品房预售许可证载明的监管账号进行核查，核查无误后再行缴款。购房人也可登录昆明市房产信息网（网址：https://www.kmhouse.org.cn/）查询、核查监管账户信息。

（十）《通知》施行后存量项目怎么处理？

《通知》实施后还未终止资金监管的项目，依照《通知》执行。由造价咨询机构对剩余建设工程节点需支付的资金进行核定后，监管部门依照120%确认监管额度，超越监管额度的资金由房地产开发企业自行提取使用，不足部份由房地产开发企业补缴或归集足额后按《通知》相关规定提取使用。

在《通知》实施前调整为一级监管的项目，可以采用两种处理方式：一种是将项目转为正常项目，依照正常项目管理规定，由造价咨询机构对剩余建设工程节点需支付的资金进行核定后，监管部门依照120%确认监管额度，超越监管额度的资金由房地产开发企业自行提取使用，不足部份由房地产开发企业补缴或归集足额后提取使用。另外一种是将项目转为提存账户项目进行监管。

存在已逾期交付或较大逾期交付风险的，属地政府（管委会）应依照“一楼一策”方案树立政府指定监管账户，施行封锁管理，保障账户资金安全，用于保障本项目交付。

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