“十一”后个人房贷政策大调整，对购房人有啥影响？

8月25日下午，央行官网就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜进行公告。

公告表示，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点构成。依照8月20日的LPR，全国规模内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于4.85%，二套房贷款利率不得低于5.45%。

依据央行公告，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商商定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

所谓利率重定价，是指贷款银行按合同商定的计算方式，依据定价基准的变化肯定构成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商商定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可依据本身利率风险承当和管理能力进行选择。每一次利率从新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。这象征着贷款人可以和银行商定利率重定价，最短可以“一年一调整”。

贷款利率方面，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。这个利率水平与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指点各省级市场利率定价自律机制及时肯定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

央行请求，银行业金融机构应依据各省级市场利率定价自律机制肯定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状态和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理肯定每一笔贷款的具体加点数值，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同商定执行。与此同时，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

8月20日，全国银行间同业拆借中心公布了改革后的第一期LPR，1年期水平为4.25%，与1年期贷款基准利率4.35%相比，低10个BP；5年期水平为4.85%，比5年期贷款基准利率4.90%低了5个BP。

融360大数据研究员分析师李万赋介绍，近期多个城市住房贷款利率有所上涨，仅8月以来就有大连、宁波、姑苏、杭州、长沙等城市上调，上浮规模愈来愈广，频率快的乃至一月内屡次上调，而且，可能是国有银行牵头，全国性股分行及城商行跟进。

从此次报价水平上看，5年期LPR利率4.85%依然高于目前贷款基准利率的9折（4.41%），即目前房贷市场隐性指点利率水平，因而，新LPR总体上还是优先保证不对房地产市场发生刺激。

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