精编新房选购全攻略合集！为你解答购房问题，从入门到房主

既然不能实地去看房，但可以上网搜索相关楼盘的评论，或者是找前期购买该楼盘的朋友来了解。你或许会从别人口中了解到楼盘的其他真实情况，比如某楼盘附近有个垃圾厂、楼盘附近有个高压电站、楼盘因为质量问题导致购房者维权等。

3、货比三家，多对比楼盘。

根据自己的喜好以及个人实际情况，多看几个楼盘，再从中作合适自己的、高性价比的楼盘。

4、避免冲动购房。

现在买一套房动辄百万甚至是千万以上，对于多数家庭来说，掏空双方老人和子女的口袋，也就是说要凑足六个钱包才能得到一套房，所以买房是一件很谨慎的事。线上看房如果没有把握，建议可先与置业顾问沟通，待疫情过后实地看房。毕竟实地看房更加真实体验感优于线上看房。

5、线上购房。

全程线上完成购房流程目前可行性并不大，但是未来是发展方向。线上购房应保留好交易信息，与置业顾问沟通的聊天记录，方便未来维权使用。如果担心线上交易的安全性，建议还是与置业顾问协商，约好合理时间面对面沟通购房条款的细则。

四、定房的流程与要点

购房的前期准备工作都完成后，就要定房了。在这个阶段，购房者需要重点定金交付、如何退订等问题。

（一）确认购房意向，正式交付定金

签署意向成交应该注意什么，如何交定金，如何退订等？避免买房入坑，这些是购房者都需要了解的地方。

1、签署意向书应该注意什么？

购房意向书只是作为一种双方达成的预约协议，需要达到合同的基本条款。其中主要包含的内容通常为双方当事人的基本信息，认购房屋的面积，认购房屋的价格，双方达成协议的时间，以及违约责任认证和相关处理方法等条款信息。对于购房者来说，在签署购房意向书之前一定要对所预定的房屋信息以及开发商情况有所掌握。

2、交定金时应该注意什么？

（1）查看开发商五证

五证齐全的房子才能够办理产权证，这也是购房的首要条件之一，如果五证不全购房者可能会面临极大的风险，其购房行为也无法受到法律的保护。因此在挑选房源时，检查五证是最为必要的前提条件，五证不全的房即便再便宜也不能买。

“五证”信息可以在官网上查询。有些城市已经开通了查询了五证的网站，购房者可以登录当地的网站查询开发商的五证。还可以去相关部门咨询。如果开发企业预销售商品房时不出示，购房者可以要求其出示。可以去银行询问一下关于“五证”的问题。不明就里的购房者有必要在掏钱之前向银行咨询一下。

五证包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证以及商品房预售许可证。这些证件当中，最重要的土地使用证和商品房销售(预售)许可证，它表明所售房屋是合法项目。如果没有预售许可证，就说明房子是五证不全。

（2）查看个人征信

如果是贷款买房，购房者要提前查询自己的征信情况，如果有问题则贷款很难获批，此时如果缴纳定金很可能会遭遇无法退回的情况，所以在确定购房之前要对自己的征信状况有明确的了解。另外使用公积金贷款的，还要了解公积金账户余额，事先计算可审批的贷款额度，合理规划资金的使用情况。

个人征信如何查？如搜索软件中搜中国人民银行征信中心，通过注册、登录，信息服务、申请信用报告、获取信用信息等流程后，获取个人征信情况。

（3）区分定金和订金

这两者虽然一字之差，它们之间法律含义却截然不同。

定金具有法律效力，是法律上的一种担保行为。在商品房买卖交易中，购房者履行合同后，可把定金当作房款，或者收回定金。若购房者没有履行合同约定，则无权要求返还定金，开发商不履行合同，则双倍返还定金。

“订金”并不是标准的法律概念，是一种不太规范的表述，因此它在法律效果上是不明确的。若购房者不履行合同义务，并不代表他不能要回订金，若开发商不履行义务，也不需要双倍返还订金。“订金”往往被视为“预付款”，并不产生“定金”的惩罚性效果。

在签订合同时，一定注意合同要求的是“定金”还是“订金”，保护好自己作为消费者的权益。

（二）交付定金后能否退还？

在相关法律中规定，如果是购房人违约，不履行约定的责任，是不能退还定金的，但在某些情况是可以退的。

第1种 购房者不符合购房条件

由于一些政策导致房子的交易不能正常进行，以及遇到购房政策调整，一些本来符合购房条件的购房者可以买房，就变成不符合购房资格。遇到这样的问题不用担心，完全可以要求开发商退定金。买房是一件大事，因此在买房之前，一定要仔细考虑结合自己的经济能力，避免给自己造成太大的负担。

第2种 开发商不具备购房资格

买房子也是要看开发商的，很多人想不到那么多，就只到了房子本身的好坏，却忽视了开发商的重要性，法律规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，也不得收取任何预订款性质的费用。如果是商品房不符合销售条件，购房者就算是已经交了定金，不管双方有没有签订定金协议，约定定金退还的内容，开发商都应无条件退还定金给购房者。购房者在购房前，应查看开发商“五证”是否齐全，可在一定程度上避免麻烦。

第3种 不可抗力原因不能买房

上面说的是开发商和购房者的原因，那么也有一些特殊情况，不可抗力的因素导致不能买房了。不能归于购房人和开发商的原因，双方的交易不成立，这种情况是无法预料的，所以开发商也应该返还定金。

其他情况

一般，购房者在付定金后，因为个人原因提出不想要房子，而后开发商直接退还定金的，这种情况基本上不存在。如果直接跟开发商说资金不够或者看中了别的房子之类的原因，这样就给了对方不退你钱的证据。

有一种情况是，购房者跟售楼处说要退房子，如果售楼处没有一口回绝，就还有退还的可能，比如刚好房源售空，还有其他人要购买，如果把退了的房子卖给别人，卖房的工作量还是完成了，也不影响你们的交易。这时候售楼处会给你提供一个可以操作的方案，这种情况往往会要求购房人承担一定的成本。

五、了解贷款政策，轻松办理房贷

抵押贷款是购房者（抵押人）向银行（抵押权人）借钱的方式，购房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。购房者（抵押人）按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品“房屋所有权证”与“土地使用证”。

购买商品房，需要符合购房资格，也需要相当的经济实力。部分购房者无法实现全款买房，通过贷款买房也是非常常见的方法，选择贷款，可以缓解不轻的经济压力。

（一）如何查询个人征信

买房时，大部分人都会涉及到贷款，而银行放贷前，一般都要审查用户的个人征信，需要提供个人征信报告。如果个人征信存在污点，银行很有可能会拒绝放贷。

1、查询征信报告的注意事项

申请房贷时，银行要求的征信报告主要有以下几个方面：

（1）基本信息：包含个人的姓名、身份证、姓名，申请日期，出具日期、婚姻状况等；

（2）信贷记录：主要是个人向银行金融机构申请的借贷记录包括信用卡、房贷、经营性贷款、助学贷款等一系列的借贷记录。包括结清，以及未结清等一系列信息；

（3）公共信息：个人申请过的通信、水电、燃气、缴税情况等个人信息与情况，还有包括个人的法院信息，比如是否纳入失信被执行人名单；

（4）异议记录：查询人对个人的征信有异议时向银行机构申请过的异议，可通过添加声明的方式在该部分中予以反映，如果没有申请过异议，因此也就没有相关记录了；

（5）查询记录：个人查询的记录与机构查询的相关信息。一般银行审批信用卡时都会有这个记录；

（6）说明：征信中心的格式条款，包含需要注意的相关信息，以及异议处理情况处理的意见和征信中心的立场。

2、哪些情况会导致征信报告出现“污点”？

（1）“连三累六”：指贷款人两年内连续三个月或者累计六次逾期还款。

（2）呆账：指已过偿付期限，经催讨尚不能收回，长期处于呆滞状态，有可能成为坏账的应收款项；

（3）频繁查询征信报告：如果短期时间内有多家贷款机构查询征信记录，银行判定你最近急需用钱，对你是否能按时还款产生了怀疑，进而拒绝了信贷申请；

（4）水电气费欠缴：欠水费、欠电费、欠气费、欠物业费等；

（5）“睡眠”卡未处理：某些特定的信用卡无论你开户与否都会产生年费，如果疏忽了这一点，就会出现逾期，产生不良记录。

（6）保险费用欠缴：保险逾期缴费，若超过三个月仍未补上，除了造成保单效力中止，还可能会被保险公司提交记录。此外，社保及公积金缴存记录也是评定个人征信的重要数据。

（7）担保连责：用户为其他人担保贷款，但是被担保人无法偿还，作为担保人会有连带责任，如没有承担担保责任，在征信记录上会成为一个污点。

（8）利率上调，月供未变：贷款利率上调后，所贷款项未偿还部分利率也会随之调整，仍按原金额支付“月供”，会产生欠息逾期。

（9）信息被冒用：若你的信息被不法分子利用做违法之事，那不良记录就会记录在你头上。因此在查询征信记录有问题时，一定要找银行核实情况，避免出现漏洞。

3、个人征信查询方式

（1）现场查询：凭有效身份证件（身份证、军官证、士兵证、护照等）自行到中国人民银行分支机构征信窗口进行查询，需如实填写个人信用报告本人查询申请表，同时也可通过银行的征信自助查询机查询。全国联网，异地可查。

（2）网络查询：登录中国人民银行征信中心。进行用户注册后，在线验证身份信息，提交注册申请及查询申请；通过身份验证，你会收到含有激活码的短信，需要在7天内登录网站并激活用户；申请提交后，你会收到含有查询码的短信，使用查询码可以查询征信报告，查询码在7天内有效。

（二）如何办理商业贷款

商业贷款，购房者购买住房时，以其所购买的住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供担保。

贷款买房，有商业贷款和公积金贷款两种方式可供选择，公积金贷款利率虽然较低，但需满足的要求较多。商业贷款，相对而言普适性强一些，也是多数买房人选择的贷款方式。

办理商业贷款的流程如下：

（1）购房者与开发商签订购房合同，并交付购房的首付款。

（2）提交贷款申请，准备有效身份证件、常住户口证明或有效居住证明、婚姻状况证明、收入证明或个人资产状况证明、征信报告贷款用途使用计划或声明，以及银行要求提供的其他资料。

（3）银行审查。银行审核通过购房者的贷款申请后，会与购房人签订借款合同、抵押合同、保证合同。

（4）银行根据有关资料办理抵押登记手续及房屋保险、合同公证手续，并发放贷款。

（5）放款后，购房者的月供要及时还，否则可能被追回贷款。购房者也可一次偿还，提前还款当期仍计收利息。不收取违约金。

（三）如何办理公积金贷款

住房公积金，国家法律规定的重要的住房社会保障的组成部分，单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。

购者按以下流程办理公积金贷款：

（1）贷款申请

申请人可在网上办事大厅填写申报材料，也可直接携带材料到受托银行贷款网点进行办理；

（2）公积金中心受理贷款

在收到贷款申请人的登记申请以及相关的资料后，公积金中心会受理该贷款申请，对申请人的公积金贷款资质进行审核；

（3）贷款审批

市住房公积金管理中心在确认受理后，5个工作日内做出给予贷款或不予贷款的决定。

（4）签订抵押贷款合同

公积金贷款申请获得批准的，公积金中心或者受托银行就会通知借款人办理签约手续。

（5）办理抵押登记手续

在签订合同后，贷款申请人及房屋的共有人需要与公积金中心一同前往不动产登记中心进行抵押登记。在不动产登记中心受理后，会在一定时限的工作日内通知公积金中心领取不动产权登记证明。

（6）放款审核

公积金中心收到不动产权登记证明后进行放款审核。

（7）贷款发放

受托银行按约定的放款条件，审核无误后发放贷款，贷款资金按合同约定的账户划转。

六、选房与签约的避坑策略

在看房、选房、签定金协议并交定金、办理贷款等流程完成后，接下来就是双方签订购房合同环节。在办理购房相关手续时，购房者一定要小心谨慎地对待每一个签约环节，购房者一旦签字，就需要承担相应的责任和义务。在签约购房合同时中，购房者要提高警惕，谨慎对待，以免合同中存在损害自身权益的条款。

（一）摇号选房的流程

在部分城市，由于新楼盘的数量满足不了有意向购房者的买房需求，新房市场出现了供需失衡的情况，为了提高购房者的买房几率，不少城市开始实行买房摇号政策。

买房摇号大致流程如下：

1、获取信息

如果有意向摇号买房，购房者首先要确认自己有购房资格。开发商会提前公示购房登记规则、全部准售房源(含户型)、购房登记时间、摇号和排序结果公布时间、选房时间等相关事项。购房者可在销售现场进行了解，或登录政府相关网站，获取即将摇号的项目等开盘信息。

2、填写资料

首次参加摇号的购房者，需要在官网上填写好自己的资料，填写成功以后会收到一条房管局发过来的信息。

3、选择楼盘登记

购房者选出要购买的楼盘，按照提示填写资料并提交等待审核。

4、准备购房资料及核验

准备资料包括社保缴纳明细、银行流水证明、征信报告等。如果”复核通过”则不需要提交实物资料，否则需要去售楼部提交资料。

5、摇号定房

如果摇中的话就最好去售楼部，在开盘当天即选房、认购，签订定金合同。

需要注意的是买房人需与登记人符合，选不到合适的房子，可以弃选。如果连续摇中两次、且弃选两次，将在一段时间内禁止再次参与摇号。

（二）交首付前期注意事项

首付就是买房时按国家比例第一次支付的最低比例款项，余下的房款可从银行贷款进行支付。第一次买房的购房者需要明确缴纳首付的时间，在缴纳首付时也有一些注意事项需要提前了解。

1、什么时候交首付？

一般是先签合同，后交首付。摇号选房的购房者，可与开发商约定签订购房合同的时间，一般在5-7天左右即可签约，在签订购房合同后，就可以向开发商支付首付款。之后，贷款买房的购房者凭购房合同与开发商开具的首付款收据等材料向银行申请贷款。

另外需要注意的是，首付款并不等同于定金，在交首付前，购房者还需要先交一笔购房定金，在这之后，才会涉及到交首付签合同的内容。

无论是购买新房还是二手房，购房者们一定要深思熟虑，确定这套房时自己心仪的房屋，然后再签订合同、交首付款，如果交了首付后再反悔，买房则需要承担不菲的违约金。

2、首付的比例一般是多少?

各个地区的首付比例不相同，具体比例一般依据当地的限贷政策来执行。根据国家贷款买房政策的规定，首套房首付比例不低于30％才可申请购房贷款。缴纳的首付款可以比这个比例高，但不能比现行的比例更低。

3、交首付时需要注意的问题

（1）核实开发商五证是否齐全

要核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证这五证是否齐全。如果开发商五证不全，那双方签订的购房合同即为无效合同，购房者将无法办理产权证书。

（2）注意合同条款

买房交首付后就要签购房合同了，在购房合同中，购房者需要注意双方所填写的内容中权利与义务是否对等。购房者在查看购房合同的时候，一旦遇到有疑问的地方一定要立马提出来，及时提出自己的修改意见，在开发商的补充合同这一部分，注意不要伤害自己的利益或者放弃自己的相关的权利。在合同中要明确违约的责任，购房者不接受任何抠字眼的不合理条款，若合同中未约定逾期交房的违约金条款时，依法律规定由违约方支付守约方合同总价的1％至5％的违约金，特别要注意延期交房违约金的比例问题。

（3）确认面积以及面积差异处理

商品房销售管理方法中明确规定，如购买的商品房有面积差异，合同上有约定的按照约定执行，面积误差比在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比超出3%时，买受人有权退房，要么同开发商协商。所以只有在合同中对面积差异有了详尽的说明后，才能避免出现此类问题。

（4）注意付款方式

在交付首付款时，虽然可以选择多种付款方式，但是在这里还是建议通过转账的方式支付。通过转账支付，能留下转账凭证。交付首付款后，购房者切记，要拿到开发商开具的首付款收据并妥善保管

另外还需注意，针对房产交易过程中的资金，在购房合同中也要做好相关的约定，主要对付款的数额、期限、方式及违约责任等做出约定。因为现实生活中，有的开发商会先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，这对于购房者来说风险太大。

（5）确定交房日期

一旦签了约，何时交房就由开发商说了算，开发商延期交房的情况也是非常常见的。交房时间对于很多买房人来说都非常重要，购房者需要注意合同中是否区分竣工日期与交付使用日期，注明的交房时间是否明确，是否有开发商逾期交房的违约责任、注意延期交房是否有赔偿等内容。合同中的交房日期一定要明确到年月日；

（三）签署购房合同的注意事项

购房合同是买房和维权的重要凭证，签订购房合同也是在购买新房时最重要的一个环节，有了合同购房者的权益才有了保障，当然这其中也有许多的注意事项，需要购房者多做了解，避免自己的权益遭受损失。

签署购房合同时，要注意合同中的各项条款，以及合同规定的违约条款，主要包括以下几个方面：

1、签约前查看开发商五证

签约前要确保开发商五证齐全，避免自己买到的房子因为开发商手续不全，无法办理产权证书的情况发生。

2、合同中要明确交房日期条款

延期交房的事常有发生，为避免责任，部分开发商会在交房上含糊其辞。首先需要区分竣工日期与交付使用日期。购房者在签订购房合同时，交房日期一定要精确地写到年月日，同时要写通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。

3、合同中要约定交房标准

包括质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；

对于成品房的购房者来说这条尤为重要，在签合同时，一定要写明收房时的配置标准（例如厨卫品牌、数量等），避免交房时配置与样板间不符甚至相差甚远的情况发生。

其次，需要将规划、其他配套都写进合同。如游泳池的面积，泳池、会所不得对外营业等；尤其要注意，在合同内要求开发商不得私自改变花园等配套的原有用途。

4、合同中要明确违约责任和赔偿约定

在签合同时，需要重点合同中的违约责任和赔偿约定。整个购房流程中，一旦有任意一方违约的情形出现，合同中的约定是法院判断责任及赔偿时首先参考的对象。例如什么情况下可以退房等。如果没有约定清楚，购房者往往只能吃哑巴亏。

5、注意合同中的空白条款

有的购房合同中会有一些空白条款的存在，部分空白条款需要双方共同协商确认后才进行填写或做特殊注明，如不需要增加或特殊说明，在签订合同时，需要将这些空白条款划掉，表示此处无内容，避免对方后期补充其他不利于自己的内容。

6、注意补充协议中是否存在不合理的规定

补充协议是对购房者购房合同的补充，一般会在补充协议中约定很多合同中没法明说的约定。在签合同时，一定要重点补充协议中的责任划分是否合理。例如，开发商在《补充协议》中规定：“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。

七、交房必备文件与验收房屋的重点

（一）开发商交房流程

开发商将商品房交付使用时，应向购房人出示《商品房竣工验收备案登记证》，交付住宅的还须提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋实测面积报告》，购房者缴纳余款后，便可领取钥匙去验房了。

（二）验收房屋的重点

1、检查测量房屋面积

在交房时，可能会出现房地产部门实际测量结果有偏差的情况，所以需要在验房时对房屋面积再次进行核实，如果有条件最好请专业机构进行二次核查。一般情况下，开放商提供的检测面积表只有整个套内面积和公摊面积总数，无明细的具体面积。为了纠纷发生，在交房验房时，需要对户内面积、公摊面积分别进行核准，以防部分开发商在公摊面积上钻空子。若面积误差在3％之内可不予考虑，购房者也可与开发商协商，根据合同对房款多退少补；若面积误差在3％以上，购房者则可要求开发商按照合同中的赔偿约定对购房者进行赔偿。

2、检查墙面地面

在修建房屋时，可能会出现墙面或地面的空鼓，这种状况会影响房屋的使用寿命，购房者验房时要注意检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方，用手指或木棍轻敲，观察有无空声。另外，在检查地面的时候，沿着贴脚线敲一圈，轻敲各面，若听到空响的声音，就说明各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。验房时还应注意墙面地面是否有裂缝，看墙面地面平整度，顶面与外墙等地方是否有水迹，如有，需尽快查明原因。

3、检查门窗

仔细查看门窗安装是否横平竖直、高度一致，门框与窗框等材料是否有弯曲等损坏的现象，安装完毕后是否有明显碰伤、划痕或断裂。检查门窗开启是否灵活，关闭是否密封，安装是否牢固。检查门的时候。

4、检查电路

观察开关和插座的设置是否完整，电路是否流通，查看房屋中的开关和插座的位置是否能够方便我们日常的使用，确保检查每个电灯开关和电源都可以正常运行。其次需断开总电闸，观察户内是否完全断电，再分别检查各个分闸是否能完全控制各个分路。

5、检验管道

检查管道包括上水管、燃气管、烟道、排水管道等。查看上水管道是否都能正常出水，下一步可开大水流，测试水压与排水管道的排水速度，注意查看厨房洗碗池、卫生间马桶、浴缸、地漏等排水管道是否通畅。

特别注意，卫浴、厨房的排水管道要有弯曲的水弯，后期装修时，再安装防臭地漏，能够很好地预防下水管道反味。

在检测燃气管道时，先测试管道是否密封良好，阀门是否有效；为确保家中燃气管道的安全，需对报警装置灵敏度进行测试。

八、毛坯房装修流程与注意事项

新房验收通过后，就面临装修问题了，装修成为了不少购房者心中“甜蜜的烦恼”，既期待毛坯房变成美新家的画面，又担心装修过程中不断踩坑。为避免在装修过程中遇到问题，接下来介绍一下房屋假装的注意事项。

（一）拆改的注意事项

拆改分为两种概念，一种包括拆除原来的暖气、橱柜以及其他不合理格局和构造。而另外一种则是指如果新房格局不合理，会把一些非承重墙拆除，再重新组合室内格局。对于一个家庭来说，安全是重中之重，装修过程中虽要房屋变得美观，更要保障房屋的安全性。因此，破坏房屋的整体结构，是装修中的第一大禁忌，有些地方一定是不能拆改的。

1、严禁拆改承重墙

承重墙是房屋结构中非常重要的，因此不能随意改动承重墙，即使是打洞开窗也不行，擅自改动承重墙必会导致安全隐患的出现。在装修时一定要明确哪些是承重墙，避免在承重墙上动工。

2、尽量避免改动空间结构

如果要改动房屋的空间结构达到改变空间功能的目的，需要取得物业的同意，并经过严密的可行性审查后，方能进行。

3、减少使用过重的装修材料

尽量减少使用超重，尤其是做吊顶时，更应选择轻质材料，做到结构简化，可减少安全隐患；铺设花岗岩或大理石时，应适当控制铺设面积；做内部隔断最好采用内填隔音隔热的木结构，或采用轻钢龙骨。

4、多采用不易燃装修材料

装修选材过程中，不但要美观大方，也要确保有很好的防火阻燃能力。例如铝塑板、铝合金龙骨、石膏、天然石材、瓷砖等材料都是不易燃物，既保证了审美要求，也极大地提高了安全性。

（二）水电装修的注意事项

水电装修应在室内装修之前进行，也是整个装修过程中的重要环节。如果在水电装修环节出现了差错，就会给后续的装修工作甚至居住过程中带来很大的麻烦。所以前期的水电装修一定要引起足够的注意。关于水电装修，有如下原则与建议：

1、弱电宜采用屏蔽线缆，二次装修线路布置需要重新开槽布线，大多强弱电只能从地面走管，而且强弱电管交叉、近距离并行等情况很常见。如弱电采用非屏蔽线缆，可能会造成信号干扰。

2、电路走线设计原则把握“两端间最短距离走线”原则，不故意绕线，保持相对程度上的“活线”。

3、原则上如果开发商提供的强电电管是PVC管，二次水电改造时宜采用PVC管，不宜采用JDG管(套接紧定式镀锌钢导管)，否则很难实现整体接地连接，从而留下后患。如果原开发商提供的强电电管本身就是JDG管，则两种管材均可使用。

4、水电设计需要把握自己要求的水电路改造设计方案与实际水电系统是否匹配问题，如果新住宅楼用到即热型电热水器、中央空调和其他功率特别大的电器，需要考虑从配电箱新配一路线供使用。

5、厨房水电设计需要橱柜设计图纸配合加上安全性评估成案

6、水电设计时一定要掌握厨房卫生间及其他功能间家具、电器设备尺寸及特点，才能对水电改造方案做出准确定位。

（三）泥木阶段的注意事项

泥木阶段涉及到墙地砖的铺贴、防水层的施工、门窗套的安装等，事关方方面面的事情。泥木阶段施工质量的好坏关系着房屋装修完毕之后能否正常使用，因此泥木也是家装非常重要的环节。关于泥木阶段的施工步骤都有明确的相关规定，以保证泥木施工过程的顺利进行。泥木工拆散开来就是泥工和木工两个步骤，在新家装修当中，一般都是泥工在前，木工则是负责泥工的收尾工作，比如在地面地板铺设等等。

1、泥工阶段的工作内容与要求

（1）对厨房、卫生间等防水层进行施工，做防水处理，为后续施工打下良好的基础。好的防水效果应做到地面、墙角和墙体接缝干燥、清洁。

（2）在做防水处理、铺贴瓷砖前，施工人员应先检查地漏和下水管是否通畅，检查完毕后如无问题要对下水管道进行防护，用专业的下水盖进行密封，防止装修过程中有杂物堵塞管道。

（3）铺贴时，应注意先铺贴墙砖再铺贴地砖。施工前要了解所购买的砖的几何尺寸是否规范。在墙砖粘贴完工四、五个小时后，要清除砖面余浆，并及时勾缝。

（4）对于一些异形空间地砖的铺设工作，很多时候会碰到切割问题。施工人员在根据现场空间计算瓷砖的切割线，做到既符合时间铺贴，又能节省材料，为业主考虑。

（5）泥工在开槽施工后，需对施工位置做水泥封闭，因此泥工被称为隐蔽工程。封闭过的部位是否平整，对今后的施工有非常大的影响。尤其是做线管水泥封闭时，要求整个面非常平整。

2、木工阶段的工作内容与要求

在整个装修过程中，木工装修涉及到各个空间的施工，例如门、门套、衣柜、橱柜之类的装修。

1、技术对于一个木工师傅来说非常重要，好的木工能理解任何设计师做的设计，根据图纸做出设计需要的造型。木工需要保证整套房子的木质品装修都在水平基准线上，竖直方向上也要控制误差，保证木制品在各个方向上都没有问题

2、木工在装修中是比较费材料的一种，很多地方都会用到木材，像吊顶、饰面和家具等，施工师傅需要在施工前对材料会进行精确地测量和预算。另外，也要从材质上做好严格的把关，选用优质的木材，确保在长久的时间内不出现质量问题与安全隐患。对于木制品本身加工完后，还应该在外面再刷上一层白胶，才能够有效的避免表面起拱或出现裂缝。

（四）油漆阶段的注意事项

在家装过程中，油漆阶段必不可少，油漆阶段又叫“面子工程”，油漆做的好坏直接影响美观以及实用性。

1、新房粉刷墙面的工期

按正常的施工，如果墙面的底色比较浅，天花板以及墙面的涂料需要刷两次，但如果底色较深，而准备刷的涂料颜色又较浅的话，就应该根据涂料颜色的遮盖程度多刷几遍。但是应该注意的是，并不是涂料刷的遍数越多越好，如果涂料刷的遍数太多，会出现起皮、开裂的现象。

一般情况下，墙面需要进行两遍的批腻子，局部可能需要三遍。大概需要三天的时间来完成。喷涂粉刷大概需要两天左右。户型大小、施工人员的效率、空气潮湿度也是影响工期的重要因素，正常情况下，两个施工人员在一周左右就可以完成。

2、油漆粉刷的步骤与要求

（1）准备工作

在装修前，施工人员应做好涂漆环境的清理，对家具做保护措施，在门、窗框、家居与涂料的连接处等粘贴分色纸。用报纸等材料包裹起做好的木柜、隔板等家具，避免被油漆滴落在上面。

（2）调色

首先测算需要涂漆的区域，预估油漆的用量，避免浪费或材料不够的情况发生。然后再均匀调配需要的油漆，防止在涂刷时导致家具表面色泽不均匀，最后是上底漆，避免家具表面有纹路。

（3）滚涂施工

面漆的施工顺序一定要按照先吊顶、线条，后墙面的顺序进行。一般来讲，对墙面刷涂料时至少要重复两遍以上。第一遍涂料可加水，方便墙壁吸收，涂刷第二遍面漆时可以不加水。借助粗滚筒将油漆均匀的涂在墙壁上，然后用细滚筒在粗滚筒刷过的地方，重刷一遍，可以让面漆更均匀，并刷出所需的花纹。

（4）笔刷施工

用准备好的笔刷在墙边和墙角漏刷的地方进行补漆。

（5）打磨墙面

墙面的油漆干燥之后，为了让墙面光滑，需要对墙面进行打磨。打磨时可以用手触摸墙面，来感受墙面的光滑程度。尽量选用较细的砂纸打磨，打磨完后清扫墙面。

（五）装修验收时的要点

装修完成后，验收是至关重要的一步，如果不会对装修工程进行验收，难保不会在日后的居家生活中出现各种问题。

1、电路验收

首先根据施工图验收电路。检查强电路时，检查所有开关是否接通。弱电线路中，电话线、网线、音响线，也要通过相应设备进行检测。强弱电线之间间距是否大于15mm，电线是否有接头的，是否一根线拉到底。详细地检查电路，可有效防止日后居住时因电路故障而引发火灾。

2、门窗验收

检查门窗的光泽度，从近处观察门窗是否有划痕，在远处观察门窗表面是否颜色明显不均匀的情况；用尺测量门窗是否变形。门框边框的安装好坏直接影响门窗的牢固性，需检查边框的牢固平整、密闭严实度。另外还需检查，窗户是否能关的紧闭、拖动的过程中是否有阻塞、窗槽下雨天是否容易渗水等。

3、地面防水验收

地面防水是重要的检测过程，一般是对地面进行闭水测试。在做好防水后、贴瓷砖前，用胶袋等封闭排水地漏，同时在门口砌一个小墩以隔水，放深度25px左右的水，并在24小时后观察楼下是否有渗漏情况发生。

4、瓷砖铺设验收

检查面层所用板块的品种、质量是否符合设计要求。观察地板砖的铺贴有没有松动迹象，是否牢固稳定，是否有地砖空鼓情况。需做到砖面表面洁净、图案清晰、色泽一致、接缝平整、深浅一致、周边顺直，板块无裂纹、掉角和缺棱等缺陷，地板砖的图案花纹在施工过程中没有损坏，如刮花、有划痕等，才算验收合格。

5、卫生洁具安装验收

检查阀门、龙头安装是否平正，使用是否灵活方便；给水管道与附件、器具之间应确保连接严密，经通水实验无渗漏现象。卫生器具安装位置正确,器具上沿要水平,安装应端正、牢固、外表光洁无损伤。

6、电箱验收

电箱、开关箱应安装端正、牢固，不得倒置、歪斜；电箱安装应垂直；电箱安装高度、与其他电箱的间距应符合相关规定。可用支持与角尺对电箱的规格进行检查。

在断电的情况下，用手拨动各开关与漏电保护器，检查起运作是否灵活；打开电箱前盖，检查电箱的布线是否整齐，回路标记是否清晰等。

（六）软装的作用与意义

软装起到了烘托室内氛围、创造意境、使空间层次分明等作用。软装修可以根据居室空间的尺寸形状、主人的生活习惯、兴趣爱好和各自的经济情况，从整体上综合策划装饰装修设计方案。软装的风格可以反映出主人的个性品位，使空间风格显示出强烈的个人特色，明显区别与大众化的装修风格，避免千篇一律。

相对于硬装修一次性、无法回溯的特性，软装修却可以随时替换，更新不通的元素。有所不同季节可以替换不通的色系、风格的窗帘、沙发套、床罩、挂毯、挂画、绿植等等元素。今日的家居装修中软装的设计不容忽视，一副画一个摆件莫不反映居者的品位及个性，如何在家居空间里恰当利用软装来为你的生活空间增光添彩就成了最重要的环节。

九、入住前的准备工作

新房验收通过后，就面临装修问题了，装修成为了不少购房者心中“甜蜜的烦恼”，既期待毛坯房变成美新家的画面，又担心装修过程中不断踩坑。为避免在装修过程中遇到问题，接下来介绍一下房屋假装的注意事项。

（一）拆改的注意事项

拆改分为两种概念，一种包括拆除原来的暖气、橱柜以及其他不合理格局和构造。而另外一种则是指如果新房格局不合理，会把一些非承重墙拆除，再重新组合室内格局。对于一个家庭来说，安全是重中之重，装修过程中虽要房屋变得美观，更要保障房屋的安全性。因此，破坏房屋的整体结构，是装修中的第一大禁忌即热式电热水器用电量，有些地方一定是不能拆改的。

1、严禁拆改承重墙

承重墙是房屋结构中非常重要的，因此不能随意改动承重墙，即使是打洞开窗也不行，擅自改动承重墙必会导致安全隐患的出现。在装修时一定要明确哪些是承重墙，避免在承重墙上动工。

2、尽量避免改动空间结构

如果要改动房屋的空间结构达到改变空间功能的目的，需要取得物业的同意，并经过严密的可行性审查后，方能进行。

3、减少使用过重的装修材料

尽量减少使用超重，尤其是做吊顶时，更应选择轻质材料，做到结构简化，可减少安全隐患；铺设花岗岩或大理石时，应适当控制铺设面积；做内部隔断最好采用内填隔音隔热的木结构，或采用轻钢龙骨。

4、多采用不易燃装修材料

装修选材过程中，不但要美观大方，也要确保有很好的防火阻燃能力。例如铝塑板、铝合金龙骨、石膏、天然石材、瓷砖等材料都是不易燃物，既保证了审美要求，也极大地提高了安全性。

（二）水电装修的注意事项

水电装修应在室内装修之前进行，也是整个装修过程中的重要环节。如果在水电装修环节出现了差错，就会给后续的装修工作甚至居住过程中带来很大的麻烦。所以前期的水电装修一定要引起足够的注意。关于水电装修，有如下原则与建议：

1、弱电宜采用屏蔽线缆，二次装修线路布置需要重新开槽布线，大多强弱电只能从地面走管，而且强弱电管交叉、近距离并行等情况很常见。如弱电采用非屏蔽线缆，可能会造成信号干扰。

2、电路走线设计原则把握“两端间最短距离走线”原则，不故意绕线，保持相对程度上的“活线”。

3、原则上如果开发商提供的强电电管是PVC管，二次水电改造时宜采用PVC管，不宜采用JDG管(套接紧定式镀锌钢导管)，否则很难实现整体接地连接，从而留下后患。如果原开发商提供的强电电管本身就是JDG管，则两种管材均可使用。

4、水电设计需要把握自己要求的水电路改造设计方案与实际水电系统是否匹配问题，如果新住宅楼用到即热型电热水器、中央空调和其他功率特别大的电器，需要考虑从配电箱新配一路线供使用。

5、厨房水电设计需要橱柜设计图纸配合加上安全性评估成案

6、水电设计时一定要掌握厨房卫生间及其他功能间家具、电器设备尺寸及特点，才能对水电改造方案做出准确定位。

（三）泥木阶段的注意事项

泥木阶段涉及到墙地砖的铺贴、防水层的施工、门窗套的安装等，事关方方面面的事情。泥木阶段施工质量的好坏关系着房屋装修完毕之后能否正常使用，因此泥木也是家装非常重要的环节。关于泥木阶段的施工步骤都有明确的相关规定，以保证泥木施工过程的顺利进行。泥木工拆散开来就是泥工和木工两个步骤，在新家装修当中，一般都是泥工在前，木工则是负责泥工的收尾工作，比如在地面地板铺设等等。

1、泥工阶段的工作内容与要求

（1）对厨房、卫生间等防水层进行施工，做防水处理，为后续施工打下良好的基础。好的防水效果应做到地面、墙角和墙体接缝干燥、清洁。

（2）在做防水处理、铺贴瓷砖前，施工人员应先检查地漏和下水管是否通畅，检查完毕后如无问题要对下水管道进行防护，用专业的下水盖进行密封，防止装修过程中有杂物堵塞管道。

（3）铺贴时，应注意先铺贴墙砖再铺贴地砖。施工前要了解所购买的砖的几何尺寸是否规范。在墙砖粘贴完工四、五个小时后，要清除砖面余浆，并及时勾缝。

（4）对于一些异形空间地砖的铺设工作，很多时候会碰到切割问题。施工人员在根据现场空间计算瓷砖的切割线，做到既符合时间铺贴，又能节省材料，为业主考虑。

（5）泥工在开槽施工后，需对施工位置做水泥封闭，因此泥工被称为隐蔽工程。封闭过的部位是否平整，对今后的施工有非常大的影响。尤其是做线管水泥封闭时，要求整个面非常平整。

2、木工阶段的工作内容与要求

在整个装修过程中，木工装修涉及到各个空间的施工，例如门、门套、衣柜、橱柜之类的装修。

1、技术对于一个木工师傅来说非常重要，好的木工能理解任何设计师做的设计，根据图纸做出设计需要的造型。木工需要保证整套房子的木质品装修都在水平基准线上，竖直方向上也要控制误差，保证木制品在各个方向上都没有问题

2、木工在装修中是比较费材料的一种，很多地方都会用到木材，像吊顶、饰面和家具等，施工师傅需要在施工前对材料会进行精确地测量和预算。另外，也要从材质上做好严格的把关，选用优质的木材，确保在长久的时间内不出现质量问题与安全隐患。对于木制品本身加工完后，还应该在外面再刷上一层白胶即热式电热水器用电量，才能够有效的避免表面起拱或出现裂缝。

（四）油漆阶段的注意事项

在家装过程中，油漆阶段必不可少，油漆阶段又叫“面子工程”，油漆做的好坏直接影响美观以及实用性。

1、新房粉刷墙面的工期

按正常的施工，如果墙面的底色比较浅，天花板以及墙面的涂料需要刷两次，但如果底色较深，而准备刷的涂料颜色又较浅的话，就应该根据涂料颜色的遮盖程度多刷几遍。但是应该注意的是，并不是涂料刷的遍数越多越好，如果涂料刷的遍数太多，会出现起皮、开裂的现象。

一般情况下，墙面需要进行两遍的批腻子，局部可能需要三遍。大概需要三天的时间来完成。喷涂粉刷大概需要两天左右。户型大小、施工人员的效率、空气潮湿度也是影响工期的重要因素，正常情况下，两个施工人员在一周左右就可以完成。

2、油漆粉刷的步骤与要求

（1）准备工作

在装修前，施工人员应做好涂漆环境的清理，对家具做保护措施，在门、窗框、家居与涂料的连接处等粘贴分色纸。用报纸等材料包裹起做好的木柜、隔板等家具，避免被油漆滴落在上面。

（2）调色

首先测算需要涂漆的区域，预估油漆的用量，避免浪费或材料不够的情况发生。然后再均匀调配需要的油漆，防止在涂刷时导致家具表面色泽不均匀，最后是上底漆，避免家具表面有纹路。

（3）滚涂施工

面漆的施工顺序一定要按照先吊顶、线条，后墙面的顺序进行。一般来讲，对墙面刷涂料时至少要重复两遍以上。第一遍涂料可加水，方便墙壁吸收，涂刷第二遍面漆时可以不加水。借助粗滚筒将油漆均匀的涂在墙壁上，然后用细滚筒在粗滚筒刷过的地方，重刷一遍，可以让面漆更均匀，并刷出所需的花纹。

（4）笔刷施工

用准备好的笔刷在墙边和墙角漏刷的地方进行补漆。

（5）打磨墙面

墙面的油漆干燥之后，为了让墙面光滑，需要对墙面进行打磨。打磨时可以用手触摸墙面，来感受墙面的光滑程度。尽量选用较细的砂纸打磨，打磨完后清扫墙面。

（五）装修验收时的要点

装修完成后，验收是至关重要的一步，如果不会对装修工程进行验收，难保不会在日后的居家生活中出现各种问题。

1、电路验收

首先根据施工图验收电路。检查强电路时，检查所有开关是否接通。弱电线路中，电话线、网线、音响线，也要通过相应设备进行检测。强弱电线之间间距是否大于15mm，电线是否有接头的，是否一根线拉到底。详细地检查电路，可有效防止日后居住时因电路故障而引发火灾。

2、门窗验收

检查门窗的光泽度，从近处观察门窗是否有划痕，在远处观察门窗表面是否颜色明显不均匀的情况；用尺测量门窗是否变形。门框边框的安装好坏直接影响门窗的牢固性，需检查边框的牢固平整、密闭严实度。另外还需检查，窗户是否能关的紧闭、拖动的过程中是否有阻塞、窗槽下雨天是否容易渗水等。

3、地面防水验收

地面防水是重要的检测过程，一般是对地面进行闭水测试。在做好防水后、贴瓷砖前，用胶袋等封闭排水地漏，同时在门口砌一个小墩以隔水，放深度25px左右的水，并在24小时后观察楼下是否有渗漏情况发生。

4、瓷砖铺设验收

检查面层所用板块的品种、质量是否符合设计要求。观察地板砖的铺贴有没有松动迹象，是否牢固稳定，是否有地砖空鼓情况。需做到砖面表面洁净、图案清晰、色泽一致、接缝平整、深浅一致、周边顺直，板块无裂纹、掉角和缺棱等缺陷，地板砖的图案花纹在施工过程中没有损坏，如刮花、有划痕等，才算验收合格。

5、卫生洁具安装验收

检查阀门、龙头安装是否平正，使用是否灵活方便；给水管道与附件、器具之间应确保连接严密，经通水实验无渗漏现象。卫生器具安装位置正确,器具上沿要水平,安装应端正、牢固、外表光洁无损伤。

6、电箱验收

电箱、开关箱应安装端正、牢固，不得倒置、歪斜；电箱安装应垂直；电箱安装高度、与其他电箱的间距应符合相关规定。可用支持与角尺对电箱的规格进行检查。

在断电的情况下，用手拨动各开关与漏电保护器，检查起运作是否灵活；打开电箱前盖，检查电箱的布线是否整齐，回路标记是否清晰等。

（六）软装的作用与意义

软装起到了烘托室内氛围、创造意境、使空间层次分明等作用。软装修可以根据居室空间的尺寸形状、主人的生活习惯、兴趣爱好和各自的经济情况，从整体上综合策划装饰装修设计方案。软装的风格可以反映出主人的个性品位，使空间风格显示出强烈的个人特色，明显区别与大众化的装修风格，避免千篇一律。

相对于硬装修一次性、无法回溯的特性，软装修却可以随时替换，更新不通的元素。有所不同季节可以替换不通的色系、风格的窗帘、沙发套、床罩、挂毯、挂画、绿植等等元素。今日的家居装修中软装的设计不容忽视，一副画一个摆件莫不反映居者的品位及个性，如何在家居空间里恰当利用软装来为你的生活空间增光添彩就成了最重要的环节。

十、贷款完结后需办理解押

新房装修完成后，购房者就可以开开心心的迁入新居了，在入住前，还有不少手续需要办理。

（一）办理房产证

1、办理房产证需要的材料具体如下：

（1）盖章的《房屋(地)所有权登记申请表》;

（2）房屋买卖合同;

（3）签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;

（4）测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;

（5）专项维修资金专用收据;

（6）契税完税或减免税凭证;

（7）购房者身份证明(原件及复印件);

（8）房屋共有的提交共有协议;

（9）银行的提前还贷证明。

温馨提示：不同省市地区的具体要求也不相同，在办理前需向当地相关部门咨询了解，按当地要求准备材料。管理部门给的领取证书的通知书一定要妥善保管，并按照通知书上告知的时间领取房产证。

2、房产证的办理流程

目前，房产证办理有两种办法：

（1）委托开发商或代理公司办理房产证；

（2）自己办理房产证。

l开发商或代理公司代为申请的大致流程：

第一步：签订委托协议

第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税

第三步：按照约定时间领取房产证

l自己办理的大致流程：

第一步：确定开发商已经进行”初始登记”；

第二步：到管理部门领取《房屋(地)所有权登记申请表》；

第三步：拿测绘图(表)；

第四步：领取相关文件；

第五步：缴纳公共维修基金、契税；

第六步：提交申请材料；

第七步：按照规定时间领取房产证。

温馨提示：不同省市地区的办理流程与要求提交的文件不同，具体细节请大家以当地发证机关的要求为准。

（二）缴纳税费

购房新房需要交纳的税费主要包括契税、印花税、维修基金。

1、缴纳契税

契税是房屋所有权发生转移变动时，向房屋产权的承受人征收的财产税。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还包括以下两种：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属； 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。契税的征收税率是以房屋面积来划分的。

（1）契税计算方法

按照最新的相关规定，对个人购买仅一套住房的家庭(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税；买方不是首套二套房产契税或二套以上房产契税：总价的3%。

（2）缴纳契税的方法

契税一般都是在交房之前交，与各个房费统一由开发商收取，只有交齐了各种类的费用（包括契税），开发商才会办理交房手续。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票。也有部分城市需业主拿契税单自行前往银行交纳。

2、缴纳印花税

房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收一种税赋。

在订立合同的时候就直接缴纳，总房款的0.05%，一般跟首付一起缴，方便开发商统一办理合同登记和房产证。

3、缴纳维修基金

维修基金又称公共维修资金，也叫住宅专项维修基金，包括房屋公用设施 专用基金和房屋本体维修基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行”钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

维修基金计算方法

房屋维修基金通常在办理贷款前缴纳。商品房销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位(开发商)交纳维修基金。开发商代收的维修基金属与全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。；也有的城市按照面积计算维修基金，如长沙新房住宅为120元/平方。

开发商或者物业公司要在当地房管局指定银行开户后，购房者可以自行缴存。有些城市购房者在领钥匙，办理入住手续时，开发商就会代收房屋维修资金。

（三）如何在房产证上加减名字

如果想房产证改名字，针对婚前、婚后，贷款是否还清都有不同解释，不同情况的办理费用也不相同，并且改动房产证名字也会涉及到产权、债权、税费等各种问题。在房产证上加名字怎么加，及加名字的费用怎么算，要视房子的情况和加什么人的名字而定。因为不同类别的房子，比如有贷和无贷的，或加不同人的名字，如直系血源关系和非直系血源关系的，加名字的程系和费用也是不相同的。

1、房产证加减名字的注意事项

在房产证上加名字，也就是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。

（1）析产登记

析产登记主要适用于离婚析产。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定，双方免收交易税费。

法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

（2）不同亲属间加减名字的区别

类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。

1）父母子女之间加减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。如果房产证办理时间不满2年的，还需要缴纳全额营业税。

2）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。

2、房产证加名几种情况：

（1）夫妻加名，婚前婚后情况有所不同

婚前加名，按赠与、买卖方式依据双方申请办理。

①赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续。

②买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。

（2）婚后加名

这种情况属于变更登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。

【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。

（3）父母子女加名，选择赠与最合适

如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。

房产赠与的流程：

①赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。

②房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。

③办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。

④办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。

⑤赠与人将房屋交付受赠人。

⑥直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。

赠予手续的办理：

①赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。

②受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税，办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。

（4）兄弟姐妹加名，多数考虑买卖

虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。

买卖流程：双方或三方（中介）协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续。需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。

（5）按揭中房产加名字

【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后，再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。

法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。