房企半价卖房背后的真相是什么？

房企半价卖房背后的真相是什么？

近日，不断有粉丝向我咨询，关于那些以五折、六折出售房产的房企，他们究竟是盈利还是亏损？若为亏损，为何仍愿亏本销售？针对这一问题，答案其实显而易见。关键在于开发商的土地成本，通常土地成本约占房价的6至7成，再加上建筑安装费用、管理费、营销费和财务税费等。由此可见，土地成本占据了大部分。因此，除非开发商获取的土地成本极低，否则若真的以五折、六折出售房产，必然会导致亏损。

然而，近期市场上却频繁出现五折售房的现象，这究竟是怎么回事呢？关注楼市的朋友们可能知道，今年5月，每日经济新闻曾报道过一起五折售房事件。该楼盘位于广东惠州，原备案价为每平方米1.47万元，实际销售价格仅为每平方米6000多元至7000多元。调查显示，周边二手房价格与此相近，这是市场调整的结果。如果新房价格不进行调整，将无法售出。此外，周边其他开发商的销售价格也大多在每平方米7000多元至8000元之间，该房企的价格仅略低于他们，可能是为了增加销量。

尽管当时该开发商降价放行的情形在全国范围内较为罕见，因为其他城市的开发商即使提供七折、八折优惠也无法通过。但随着房地产市场的进一步调整，正如国家所言，房地产市场供求关系已发生重大转变。在此背景下，央行、住建部、发改委等部门均表示要适应房地产新形势，调整优化房地产政策，旨在促进房地产市场健康平稳发展。

众所周知，2014年左右，我国新房库存达到7亿平方米。为平衡供求关系，自2015年起，国家启动了为期3年的战略去库存，其中棚改货币化安置发挥了重要作用。在大量手持拆迁款的购房者的推动下，楼市库存迅速减少，价格逐渐上涨，这便是业内所称的“涨价去库存”。尽管这一策略效果显著，但仍存在一些后遗症，但总体上仍得到各方的认可。

然而，自2020年8月以来，面对房地产市场积累的风险，国家开始对房企去杠杆，实施了具有深远影响的“三道红线”政策。这表明在国家眼中，化解房地产金融泡沫风险的重要性远超过房地产对经济的贡献。经济增速可以放缓，但不能发生金融危机或经济危机。如今，经济日报仍在强调，即使在房地产市场发生重大变化的情况下，“房住不炒”的原则仍需长期坚持。

由此可见，尽管根据国家统计局公布的数据，全国新房库存仍有6亿多平方米，且二手房挂牌量庞大，但我们不能再采用“涨价去库存”的策略。否则，过去3年去房地产杠杆的努力将付诸东流，一旦泡沫再次堆积，拯救起来将更加困难。

在市场僵持期，要想提高销量，要么让购房者看到价格上涨的预期，要么让利于购房者，使他们能够购买到更便宜的房产。住建官媒中国房地产报明确表示：特别是在降低房价方面，应给予开发商更大的自主定价权，允许开发商通过降价促销的方式进行自救，以便尽快回笼资金。同时，人民日报旗下的证券时报也表示：当前房地产市场供求关系已发生变化，房企销售受阻、经营困难，在融资不畅的情况下，去化自救需要更多的定价自主权。

两家官媒均指出，住房市场供求关系已发生重大变化，这是国家对当前房地产市场的定调和认识。为防止房企债务爆雷、缓解经营困难，呼吁地方政府给予房企降价自救的空间，恢复房企对商品房的定价权。证券时报还特别指出，与过去不同，过去地方政府限制房价跌幅，主要是为了防止房企恶意降价、扰乱市场价格秩序。而现在给予房企自主定价权，则是为了救助房企。

因此，房企打折促销、回笼资金自救，应该是房地产政策优化的一部分。尽管我们中的一些人尚未完全适应这一变化，但权威官媒的态度已经非常明确。预计接下来房企打折促销的通过率将大大提高。不出所料，继5月份惠州一房企五折售房之后，又有一家房企的五折售房方案获得通过。据中国房地产报8月24日报道，珠海宝龙某项目，2020年的备案价为每平方米2.6万至2.7万元，维持了两年之久，经过多次下调备案价格，目前中介推荐的该项目精装房源价格降至每平方米1.4万元。尽管有专家表示这一信息存在一定误差，因为价格并非一次性下降这么多，而是与早期价格相比。但在网友看来，称之为五折并无不妥，毕竟现在的购房者比早期购房者少花了一半的钱，而且利率也较低。值得一提的是，宝龙地产在去年7月就已宣布无法偿还到期债务，是典型的债务爆雷房企，迫切需要增加销量以回笼资金。这与官媒呼吁的房企自主定价行为相符。因此，报道中提到，当地住建局的一位工作人员表示，该楼盘的降价推盘做法…