楼市真的走向低谷了吗？

楼市真的走向低谷了吗？

文/纵横论市

在国家统计部门公布1-5月房地产数据后，中国房地产报以《最新！楼市向下》为题，基于最新统计数据，得出结论：楼市企稳的难度正在加大，市场下跌势头超出预期。纵观全文，全国房地产确实出现了三个显著的“下滑”现象：

1. 房地产销售面积同比下降0.9个百分点，跌幅较1-4月扩大0.5个百分点；
2. 房地产开发投资同比下降7.2个百分点，跌幅较1-4月份有所扩大；
3. 房地产开发景气指数今年首次出现下滑。

这些数据与去年同期相比均呈下降趋势，表明今年的房地产形势明显不及去年。值得注意的是，去年我们尚处于疫情期间，而今年我们已经全面解封并步入正常发展轨道，原本预计楼市将进入恢复阶段。然而，开年后的两个月楼市虽有回暖迹象，但仅持续两个月，自4月起便逐渐趋冷，5月份更是雪上加霜。这一结果出乎许多人意料。

抛开供需来判断房地产趋势无异于纸上谈兵。统计数据显示，楼市积累的库存进一步增加，至5月末，新建商品房库存面积达到6.41亿平方米，其中新建住宅面积同比去年增加了15.9%，比4月末扩大了0.5个百分点。由于房子销量不佳，而供应量并未显著减少，库存自然不断攀升。

不知不觉中，当前新房库存已与2015年国家战略去楼市库存时的历史最高数据（7.2亿平方米）相差无几。此外，还有两点值得关注：一是当前各城市二手房挂牌量普遍处于历史高位，若将这部分数据纳入考量，总库存极有可能已超过2015年；二是购房需求不再旺盛，央媒中国经济时报指出：年轻人心态已发生变化，购房不再是唯一选择，总需求不足成为当前面临的突出矛盾，是楼市疲软的不可忽视的因素。面对高房价，许多90后、00后年轻人选择“躺平”，放弃购房。

业内研究人士预测，按照目前趋势，房价涨幅有限，明年楼市或将超出想象。越来越多的房产研究人士达成共识，随着城市化进程放缓及出生人口断崖式下降，明年房地产市场很可能迎来“转折点”。尽管当前房地产市场在“限跌”措施加持下未出现崩盘，但上述两个因素难以逆转。数据显示，2022年城市化率仅增长0.5个百分点至65.2%，新增量远低于过去五年的平均水平，表明农村进城人口减少。同时，2022年新出生人口较5年前减少了一半左右，出生人口量曲线呈现向右下角的斜线，表明推动房地产快速发展的两大因素均已出现“减半式”衰减。

因此，那些仍坚持价格不降的开发商需要极大的勇气，或许仅剩嘴上的最后倔强，趋势已无法逆转。正如谚语所言，“春江水暖鸭先知”，开发商对后市判断和感受最为敏锐。近期，A股千亿规模的开发商如蓝光、宋都、阳光城、中天等纷纷退市，这些曾在业界留下浓墨重彩的房企，若非市场不景气，怎会轻易淡出公众视野？

统计部门发布的最新数据显示，5月份房地产开发景气指数为今年首次转跌，比去年同期低1个百分点至94.56。这表明企业对未来经营情况的预期判断下降，对未来房地产市场前景不甚乐观。由此可见，当前市场的“转折”仅是开端，对于那些习惯于“市场冷了再救一下就会回升”的老思维的人来说，明年房地产价格下行趋势愈发明显。

实际上，已有迹象显现：根据官方数据，截至5月末，一二三线城市的二手房价格环比全线下跌，分别为-0.4%、-0.3%、-0.2%，同比去年，二三线城市跌幅分别为-2.1%、-3.3%，这在以往并不多见，记忆中只有2008年全球经济危机时出现过类似情形。官方公布的2-3个百分点跌幅，实际感受可能更为剧烈，跌幅可能在5%-10%之间。正如业内人士所言，市场该热的时候没热，冷的时候可能迷失方向。

总之，一旦市场趋势和预期形成，并非简单几条措施或几句话就能逆转。现实摆在面前，不以人的意志为转移。专家呼吁购房，源于他们的利益考量，但购房者是否买账，取决于个人意愿，毕竟存钱不易。同时，我们也应尊重开发商采取的薄利多销式促销策略。只要售楼资金监管到位，确保建设资金充足，烂尾情况往往可以避免。然而，希望一些地方不要打着维护市场平稳的幌子，实际上这种做法于事无补。因为，趋势只能延缓，却无法改变。