楼市调控的新动向：为何转向收购存量房？

楼市调控的新动向：为何转向收购存量房？

不得不指出，近期楼市的好消息确实稀缺。网络充斥着各类楼市负面新闻，诸如某某亏损卖房、某地房价下跌以及房屋销售疲软等。因此，众多专家和学者纷纷呼吁政府出台更多措施来拯救楼市，他们强调，这对于刺激国内需求、推动经济发展至关重要，且刻不容缓。然而，专家们似乎认为国家并未意识到这一点，对市场状况缺乏了解。事实上，关注楼市的人士应当知晓，今年我国已实施了逾250项楼市优化措施，主要倾向于逐步放宽和放松限制，例如降低房贷利率、税费减免、发放购房补贴、房票安置及提高公积金贷款额度等。专家们焦虑的是，为何不能一次性解决问题呢？答案显然是行不通的。因为治理一个国家就像烹饪一道佳肴一样，需要耐心和细心。对于楼市这样一个既敏感又复杂的领域，如果一开始就采取激进的措施，那么随之而来的问题将会更加棘手。如果市场过于火爆，我们是压制还是放任？压制可能会导致巨大的代价，而不压制则意味着之前努力降低房地产杠杆的成果将付诸东流，同时还会累积新的债务和金融风险，难道我们要重蹈日本90年代初房地产市场崩溃的覆辙吗？因此，我们可以看出，国家对楼市的调控始终保持着谨慎的态度，并根据市场变化进行细微的调整。对于关键环节和影响，国家都洞察入微。

众所周知，新房与二手房市场紧密相连，两者之间存在着荣辱与共的关系。自今年4月以来，楼市明显降温，新房环比数据大幅回落。除了消化前期积累的顾客外，另一个关键因素是二手房挂牌量过高，库存庞大。针对这一问题，中央媒体近日透露了一则楼市利好信息，这8个城市的业主们将率先受益。中央媒体经济日报在《稳定房地产市场仍需持续发力》一文中提到，央行设立了1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，以支持重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛和天津等8个试点城市发放租赁住房购房贷款。中国工商银行公司金融业务部相关负责人表示，工行将密切关注这8个试点城市的实施方案，并积极提供融资支持。未来，工行还将积极探索长租房市场金融服务，运用政策性金融工具，按照市场化原则，为试点城市的经营主体收购存量住房提供长期贷款支持。

建设长租市场已有多年历史，主要针对房价高企和青年住房问题突出的城市。但此次不同之处在于，未提及新建长租房，而是为试点城市收购存量房提供长期贷款支持。这一举措的力度相当大，8个试点城市提供的租赁房贷款高达1000亿元。假设试点经验成熟后得以推广，仅央行投入的资金就可能达到万亿元以上，再加上地方和社会自有资金，这将形成一个数万亿元的资金池，对市场产生显著影响。

那么，为何此次不去新房库存，而是选择开辟新途径去存量房库存呢？此举释放了哪些重要的楼市信号？所谓存量房，是指拥有房产证的二手房，我们在各大中介平台上看到的挂牌房源基本上都属于此类。广义上讲，不用于居住的二手房也属于存量房。通过市场方式购买二手房作为长租房具有两大优势：首先，我国的存量房数量充足，如果继续去新房库存，只会促使开发商不断建造新房，最终增加市场总库存，无法解决根本问题，最终拖累市场。其次，这种方式不易引发市场过度反应，许多人对之前的楼市去库存仍心有余悸，涉及的主体繁多，环节难以控制，且代价高昂，开发商、拆迁主体、银行等各方都需要承担巨大成本。相比之下，直接购买二手存量房只需处理买卖合同和交易过户问题，除了一点税费外，基本不会产生其他成本。

值得注意的是，“按照市场化原则”这一措辞。这意味着在市场资源配置中充分发挥市场决定性作用，随行就市。换句话说，就是在合适时机从市场上购买二手房用于租赁，一方面是指按市场价购买，另一方面是从市场上购买。然而，根据楼市平稳原则，国家不可能在房价较高、市场较热时购买，而应在市场较冷、二手房挂牌量较多时实施。从这个角度来看，国家购买二手存量房可以作为调节楼市冷热的一个工具，并为楼市长效机制建设提供政策储备。

对于这8个试点城市的二手房业主来说，好处显而易见。在市场低迷时期，二手房业主变现较为困难，一些改善置换的需求也难以实现。据某全国连锁大型中介平台的数据显示，这8个城市的二手房挂牌量居高不下，且呈上升趋势。截至5月底，二手房挂牌量方面，重庆主城为20万套，济南为18万套，郑州为17万套，成都为16万套，青岛为15万套，长春为12万套，福州为11万套，天津为9万套。随着国家购买二手存量房政策的实施，这些城市的二手房业主有望迎来转机。