全面放开后，明年深圳房价会涨吗？

没想到一下子放这么开，深圳现在座地铁不看核酸阴性证明，也不看健康码了。

最近，不少朋友在咨询，放开以后，明年深圳房价会不会涨，何时涨？

坦白说，现在讨论这个问题，还为时尚早。

经济研究的前提假设人是理性的、市场是理性的。

但实际上，人其实不是完整理性的，市场也其实不是完整理性的。

现在：

政策底形势明朗，市场底还在博弈。

深圳这轮行情之所以让人难受，有一个关键的缘由是2019-2021年猛加杠杆买房的这拨人被套牢了。

咱们先往返顾深圳这两轮大行情周期

你就能理解为何有些人胆子那么大：

2014-2016年，深圳房价大涨2-3倍，均价从2.3w跳涨到5.3w，涨幅200-300%。这3年，本可以上车，但犹犹豫豫没上车的，说不懊悔都是骗人的。

2017-2018年，房价不乱在5.4-5.5w，市场从亢奋回归理性。

2019-2021年2月，豪宅税标准上调是导火索，再加之2020年疫情压制的需求暴发，房价再次跳涨，不同板块涨幅30-100%。

2021年2月-现在，市场拉扯博弈，挤泡沫，跌跌不休。

捉住机会的人，的确盆满钵满。

2014-2015年上车的人，资产翻倍涨，离财富自由又近了一步。

2019-2020年上车的人，就没那么荣幸了，如果去年没高位跑路，今年不知道还能不能熬下去。

一些人真的熬不下去了……

法拍房就是一个铁证。

11月深圳有527套法拍房等待买家接盘，瀚海法拍网的数据也许还只是冰山一角。

这两天，阿里法拍上有20套法拍房挂出来拍，报名的寥寥无几，围观吃瓜的倒很多。

龙华万科金域华府，一套评估价1368万的房子，低于评估价19%挂出来，无人问津。

说白了，眼下这个行情，法拍打8折没什么吸引力。

今年年初，南山华润城三期一套88平的三房，一拍报价为1389.5万，无人参拍流拍。

过了一个月，二拍，起拍价降到1111.6万，17轮出价后，1199.6万成交，单价13.6万/平。华润城3期的指点价13.2万/平。

再说几个顶流二手盘今年的成交情况。

2018年初，蛇口的半岛城邦三期开盘，12万一平，85平2房1000万出头，不少人看不上，1000万买2房不如去后海买3房。

到了2020年，2房价格到了1450万，单价17万+。

潮起潮落。今年12月，还是这个户型，成交价只能冲到1120万，单价13万+。

和指点价11.6万，相当凑近了。

后海的观海台，海德三宝盘之一，2021年11月卖到16-17万+，巅峰时期超过20万+，今年12月84平成交价1100万，单价13万+。

前海的鼎太风华，也是炙手可热的红盘。4期，115平，2020年年底将近1700万。到了今年4月，115万市场价只有1300万，掉了400万。

还有前海神盘，诺德假日花园，一套66平的2房，2021年2月成交价1149万，单价接近18万+，今年最后降到685万成交，成交单价10.3万+，回到2019年年底，比指点价低。

由于前海扩容、企鹅岛进驻，炒得乌烟瘴气的碧海，也是这一轮被市场无情挤泡沫的板块。

赠送多的泰华阳光海，80平做2+1房，最夸大的时候卖到935万，到今年3月降到655万。

2018年到现在，5年时间，这些猛炒概念的板块，涨起来很凶悍，跌起来不带解释。

一晚上暴富，一晚上暴负，玩的就是心跳。

如果是加杠杆买的，那我祝愿你好运。

深圳市场的底到了没？明年会涨吗，能涨多少？

上个月深圳二手房的成交数据出来，成交量突破2000套，走出一条VV型行情，业内小小的激动了一把，拂晓曙光期近。

趋势是有，但还不明朗。

1、2000套，是市场的情绪点，离5000套的荣枯线还有很大差距。

退一步说，如果以前的荣枯线参考意义不大，那么即使打个7折，也得3500套。

2、连续低迷了快半年，到11月才翘尾，还需进一步察看。

一般，1-2月是成交低谷期，且得看这两个月先熬过去。

3、深圳扛了两年，没有出任何实质性的松绑政策。

大湾区周边几个城市广州、东莞、惠州、中山、珠海都松了，但深圳稳如泰山，传了良久的指点价上调一直没音讯，限购没松，限贷没松，限售也没松。

这说明什么？

上面调控的决心很强，哪怕经济压力大，这个口子也不能轻易放开。

此外，回过头看新居市场。

1、今年到现在有100多个新盘拿预售，其中日光或去化9成的，数量寥寥。

之前热点板块，像前海、光明、沙井没那么吃香。

位置虽好，市场普遍认可。但，卖得好，关键取决于开发商价格妥协幅度有多大。

2、大量的新盘卖得异样艰巨，去化不到10%。

光明有个新盘，位置不算最偏，配套不算最差，353套住宅，年初开盘到现在一共卖了31套，一年去化率仅8.7%！

一方面说明市场冷，另外一方面开发商可能不缺钱摆烂渐渐卖。

3、年底，央企开发商推出保价规划，强化信念，打消买家担忧（买了跌，维权难）。

央企开发商的信息渠道比普通人不知强多少倍，开发商基于对未来趋势的判断，推出这个保价规划。侧面说明，对市场并无特别的乐观。

深圳的基本面不容怀疑，搞钱之都，年青人多，全国最值得买的4个城市之一。

对于明年的市场，咱们持理性乐观的态度。

1、2022年楼市，仍然是激烈分化市场，普涨行情可能性极小。

2、买房，坚决抛却短炒的想法，做好长时间持有的理性筹备。

3、关注基本面的变化，经济走向、疫情走向，尤其是购买力（工资涨了，股票赚了，买房意愿自然更强）。

4、不着急买，也要踊跃关注，机会来了电光石火。

至于你问何时涨，现在还看不到肯定性迹象。

不着急的注意明年二季度的关键节点，着急的留心眼下二手笋盘，如果价格回到2018年，是下手的好机会，前提这个盘没有硬伤。

说句题外话，中央政治局会议最近开会，分析研究2023年经济工作，关键信息值得反复琢磨研究。

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