请站在投资角度看这个结论。
请站在当下市场看这个结论。
请站在宁波未来20年看这个结论。
这三句话,请默念三遍。
1
宁波=宁波楼市。
请思考:
过去10年,宁波被杭州彻底超出。为何?
未来20年,宁波的产业可否?会继续后进否?
为何宁波的房价依旧很高,动辄2万-5万?
购买力、产业、城市,怎么继续牛逼?
杭州在思考。宁波在思考。
投资客在思考。购房者在思考。土著在思考。
政府在思考。年青人也在思考。
这是宁波的城市地形图:
2
宁波给我的感觉:
干净。比99%的城市都干净,老城的天一广场太干净了。
第一大港。短期不可撼动,然而上升空间不足。
制造业很牛。太平鸟、方太、得力、公牛、奥克斯、雅戈尔、杉杉、双鹿、老板、罗蒙、博洋、海天、GXG、帅康……
120多个院士。不止屠呦呦。
大名鼎鼎的上海宁波帮。船王包玉刚、电影大王邵逸夫就不用说了,虞洽卿,很牛但有黑料,董浩云,跟包玉刚齐名,他有个儿子叫做董建华,倪光南、丁磊,也是响铛铛的知名人物。常凯申同志,应当是宁波最知名的人士了。
科教文卫无比拉胯,也就一个宁大。这是浙江省的通病。
年青人很少很少,比成都、上海、杭州少了太多,很安静,不热烈,咱们几近把宁波的重要处所都跑了一遍,显明比其他城市要安静不少,尤其是年青人。
制造业受到严重的影响。
总结一下:
宁波商人甲天下。
曾经的制造业、五金业、服装业、贸易港口甲天下。
宁波人超级有钱,甲浙江。
注重教育,无比干净。
然而现在这个曾经的海上一哥遇到了无比大的问题:
一是年青人愿不愿意来的问题,
二是曾经的产业怎么晋级的问题,
三是城市的发展方向问题。
尤其是产业,无比关键,没有芯片、原材料不断上涨、盈利模式的扭转,乃至现在不少年青人都不愿意做制造业,以及人民币升值、原材料本钱升值、运费涨价,叠加国际环境的恶化、制造业的恶化、疫情的恶化,都是无比大的问题。
3
宁波楼市。
1、最关键的一张图:限购地图。
2、最关键的3个关键词:限购+限价+CBD+品牌房企。
一个一个来。
这是宁波最近5年限购规模的变化,无论宁波的限购地图怎么变化,无论宁波的限购时间怎么变化,请你务必在心中默念三遍:
主城第一,主城第一,主城第一。
这是2017年宁波的限购地图:
这是2021年宁波的加强版限购地图:
这是2022年宁波放松限购的地图:
2021年版的限购地图可以完整疏忽不计,规模太大,没有任何意义。
2017年和2022年的限购地图最有价值,直接圈出了宁波最具购买价值的板块,固然了宁波也很聪慧,在5年后纳入了两个新的板块,一个是庄市(自住可,投资不可),一个是东部新城(自住亦可,投资亦可)。
最关键的3个关键词:限购+限价+CBD+品牌房企。
限购。
限购无须说了,稀缺的才是最珍贵的,越是不让你买越是有价值。
限价。
限价更不用说了,高新区的万科沐拾里、保利锦上印均价3万6-4万之间,周边二手4万2-5万,倒挂3000+;老江东的绿城春熙云境、荣安文澜望庄、滨江城投望品限价3万8左右,周边二手房动辄4万5以上,倒挂5000+;海曙区的中海新芝源境、东部新城的金隅金郡府、东部新城南的华润文澜府、湾头的中海万科建发的市场认可度都无比高。
CBD。
CBD,严格意义上,三江口/天一广场已经老化,然而斟酌到主城地缘强大的购买力+无比成熟的配套+日月湖/外滩的城市精髓,姑且把天一广场算作CBD板块。
大牌房企。
我想强调的不只是安全,更是一种信任溢价,这包含了产品上的溢价,计划上的溢价,服务上的溢价。
最典型的案例就是海曙老城的两个楼盘:中海新芝源境和维科新芝望府,两个楼盘离得无比近,固然了,中海的总体环境比维科要好点,然而中海的产品设计太馋人了,全体都是铝板设计,典型的改善产品,大户型、豪装、地段无比不错,市场去化无比好,然而维科作为本地房企,产品设计无比老套,去化也很一般。
奥体、万达、甬江北、丁家湾、南塘也是自住为主,投资为辅。
长丰湾头老江东高新海曙老城,自住最舒服,但除了了倒挂以外,未来升值一般,一是几近没地了,也无法再往外拓展,二是购买力会不断外溢,成熟城区会继续老化,购买力会不断外溢。
4
千万不要去远郊。
千万不要图廉价。
千万不要去没产业之处。
环境不能当饭吃。
请务必记住这4点。
北仑区现在有地铁,但请你抛却。
镇海区未来有地铁,但请你抛却。
高桥镇、姜山镇、集士港镇、方桥、五乡镇有(计划)地铁,但请你抛却。
慈城新城、开洋经开区环境无比不错,但请你抛却。
这些板块正在降价。
非要地缘自住,或者工作在这里,可以买,然而但凡是有愿望、有更好的选择,请务必选择更好的主城,哪怕面积小点,哪怕房龄老点,哪怕主城偏点。
最典型的案例是:
姜山镇,有地铁3号线,有海港城,然而片区界面很一般,全体都是小厂房,越秀毛坯2万4,周边的祥生潮起云悦2万7,现在很难卖;
慈城新城,有地铁4号线,有湖景,环境无比不错,然而板块内的城投慈水心情、龙光玖誉慈郡、麻利、万科都现房了,也不好卖;
镇海区高中无比无比牛逼,然而骆驼板块内的龙光和绿城去化都不好,哪怕南部的庄市已经无比成熟。
北仑区的新碶、大楔、霞浦,有凤凰新城等概念,也不好卖。
东钱湖是富人区,环境无比不错,但市场再热再凉与主城无关。
5
宁波市场贵,但很扁平。
贵,距离主城15千米单价2万以上,最贵二手房小区泊璟廷8、9万,仅仅这两个指标,能超出的准一线+二线省会城市中只有南京、广州、杭州、成都能做到,天津都做不到。
一等的绑装修+车位,二等的绑豪装,三等的绑简装,四等的平价销售,五等的降价销售。越难买,越买不到,越限制你,你就买哪一个。
最有价值的项目最难买。东部新城东的金隅没有优惠,华润映东华府限价3万6绑定装2000装修,老江东的荣安、滨江需要绑定车位,为何?由于难,所以门坎高。
宁波市场总体不好,一是大环境不好,去年的加码政策雪上加霜,二是限价会愈来愈高,市场走稳是大势所趋,三是远郊成为了老大难。
市场很松:首套30%、二套40%,限购放松,限购5年改2年,2年社保/个税可以一次性补交,政策无比宽松,利率也很低,自住的还是可以买的。
六普到七普,宁波从760万到940万增添了180万,看似不少,但增添到海曙、鄞州、江北的只有100万人,相比于杭州300多万人,显明吸引力不强,市场还是地缘性市场,自住为主,放眼全国投资性价比一般。
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