两种方式、三个档次，存量房贷利率可这样下调，益处有三个

2022年以来，个人住房贷款提早还款现象显明增多，渐成“提早还款潮”。其中，部份借款人还申请经营性贷款或个人消费贷款，套取资金进行提早还款。不管是正常的提早还款还是违规“转贷”，缘由之一是部份存量房贷利率偏高，与新增房贷之间的利差偏大。应正视这个问题，采用措施阶段性降低部份存量房贷利率，减轻居民住房消费负担，助力恢复以及扩展消费。

在过去很长一段时间，我国对住房贷款利率履行优惠利率，在贷款基准利率基础上打折，房贷利率显著低于贷款基准利率。2017年后，为加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，房贷利率开始高于贷款基准利率。2017年至2018年，新发放房贷利率由贷款基准利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房贷利率在5.3%至5.6%区间内高位运行。2021年下半年开始，部份地区房贷利率乃至跃升至6%以上，最高超过6.5%。据测算，上述时段发放的存量房贷占比可能超过50%。尽管2022年贷款市场报价利率（LPR）降落三次，其中5年期以上LPR降落35个基点，但部份存量房贷利率偏高的情况依然存在。

究其缘由，部份存量房贷利率偏高，主要是由于当时住房贷款额度较少，市场资金本钱走高，而贷款需求旺盛。而且，受房贷利率政策束缚，当时房贷利率下限也较高。2020年3月贷款利率定价准转换后到2022年5月以前，首套房贷利率下限为同期限LPR、二套房贷利率下限为同期限LPR加60个基点，很多地区还在上述全国的下限基础上进一步加点。利率是资金的价格，存量房贷利率较高，反应的是当时住房贷款市场价格情况，受当时的供求关系影响以及抉择。

从法律上来说，提早还款是对原借款合同商定的贷款期限或贷款金额的变更，的确需要借款人与银行协商一致。部份银行在合同中明确，提早还款不需要收取违约金，但借款人应提早向银行提出申请。这也表明，借款人尽管可以提出申请，但仍需银行赞成以后才能提早还款。银行未当即赞成借款人提早还款申请，从法律上讲其实不存在问题，更无需对此负责。近期，部份借款人、媒体以及律师认为银行应承当借款人等待提早还款期间的利息，并没有任何法律根据。而部份借款人通过所谓的“转贷”进行提早还款，是一种违法违规行动，存在法律合规风险、流动性风险以及信息泄漏风险等。借款人不应违规“转贷”，否则将可能影响个人信用，也可能触碰法律红线。

从商业银行看，应基于实行社会责任、服务普罗群众，为借款人提早还款创造更多便利。金融管理部门可以加强对商业银行的指点，引导银行适度降低部份存量房贷利率。同时，有前提的地区应允许借款人通过申请将商业性房贷转换为公积金贷款，以此降低房贷利率。降低部份存量房贷利率，拥有“一箭三雕”的作用：一是有助于减少借款人房贷利息支出，不乱以及扩展住房消费需求，进而增进房地产市场健康安稳发展；二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提早还款以及违规“转贷”行动，为银行留住优质的房贷客户；三是有助于减轻居民住房消费负担，推进居民将储蓄转化为消费以及投资，提振居民扩展消费的意愿以及能力。

从操作上看，可在人民银行指点下，通过市场利率定价自律机制，引导银行降低部份存量房贷利率。具体而言，由各省（自治区、直辖市）市场利率定价自律机制，对利率偏高的存量房贷制订额外打折或减少加点等优惠政策。建议对2023年1月1日利率依然高于5%的存量房贷，分为三档，分别采用优惠措施：利率高于6%，打85折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打95折或减30个基点。为利便执行，对存量房贷不区别首套、二套，不区别浮动利率以及固定利率，以利率高下为标准进行调整。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上，适度增添优惠幅度，但不应超过各自档次的5个基点。

同时，还要看到，进一步降低存量房贷利率，将进一步压缩银行利润空间。怎么既让广大借款人受益，又最大程度降低对银行的影响，需要综合考量、有序推动。斟酌到银行最近几年来加大向实体经济让利、利润增长压力较大，上述措施可为阶段性措施，暂定施行3年，3年以后视情况再钻研。与此同时，人民银行可通过市场利率定价自律机制引导银行降低存款利率，进一步压降负债本钱，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。另外，人民银行还可对因存量房贷利率降落较多、影响较大的银行，通过额外的定向降准等措施予以支撑，提高银行降低存量房贷利率的主动性。

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