房贷还了好几年，本金没还多少，大部份是利息！我是大冤种吗？

提早还款排队、房贷春秋期限可延长至80岁的动静，无疑为近期热度始终不下的“房贷”话题又添了一把火，与之相关的词条盘踞微博热搜的数量，一张图都截不下：

无非，关于房贷，许多贷款人或潜伏贷款人其实不了解，存在较多的认识误区，在这里咱们还是要做一点知识普及。

误区一：房贷前期都是在还利息，本金只还了一点点，银行太坑了！

真象：不管购房者采取等额本息还是等额本金方式还款，前期要还的利息确切是更多的，而利息高的根本缘由是在于，还款前期是购房者贷款余额较多的时期，因而利息才会相应多。

咱们可以直接用数据来左证这一点：

首先，咱们先用等额本息方式来算一笔账——所谓等额本息，指的是在还款期内，还款人每个月以相同的金额偿还本息，简单来讲，就是每个月的总还款额一致，一部份拿去还利息，一部份拿去还本金，利息会逐月递减，本金则会逐月增添。

假定一名购房者以5％的贷款利率，申请了200万元的贷款，按揭期20年。在等额本息的还款方式下，这位购房者的月供约为1.3万元，总利息在116.8万元左右，还款总额约316.8万元。每个月的明细如下：

可以看到，跟着剩余本金的逐渐减少，利息在月供中的占比愈来愈小，而本金的占比则逐步增添，但即使是在前几个月，也并不是“几近全用来还利息，本金只还了一点点”。

若采取等额本金的方式：在还款期内，将贷款总额等分，每个月偿还相同金额的本金及剩余贷款在该月发生的利息，因为剩余本金逐步减少，每个月的利息也会逐月减少，因而等额本金的每个月还款金额也会逐月递减。

一样以5％的贷款利率，申请200万元的贷款，20年按揭期，在等额本金的还款方式下，这位购房者首月还款金额约为1.6万元，尔后每个月递减34.72元，利息总额约为100.4万元，终究还款额约在300.4万元。每个月明细如下：

从中可以看出，房贷利息是按月计算的，前期由于房贷余额高，需要偿还的贷款利息自然多，要想少付利息，就要少贷款，在房价比较高的情况下，不能足额贷款也会影响买房。全款买房付不用付利息，但有多少人有这样的实力呢？

看了上面2个表，大家也很容易理解，等额本金以及等额本息并无谁比谁更合算的问题，只是由于等额本金前期还的本金多，付出的利息相对于少，但前期的还款压力会大一些。

误区二：贷款还了不少年了，提早还贷没有必要。

真象：事实上，判断是不是应当提早还贷的独一标准就是自己的贷款利率。

因为此前很长一段时间，很多理财产品的收益率是接近或高于房贷利率的。投资者的投资收益足够覆盖房贷利息，再斟酌到通货膨胀的因素，提早还房贷确切没有那么必要。

然而，跟着房贷利率超过理财产品收益率，对于房贷利率高于5％的购房者群体来讲，可以说是实打实的“硬”负债。因为目前没有什么投资产品能够不乱带来超过5％的收益，提早还贷是理性的选择。

房贷利息只计算到结清日为止，因而若选择提早还款，可以减少贷款人未来的利息支出、为贷款人直接省出一笔资金的，也至关于用这笔资金投资了一款收益率比较高的理财产品。

还是举刚才的例子，购房者以5％的贷款利率，申请200万元的贷款，20年按揭期，依照等额本息的还款方式，这位购房者的月供约为1.3万元，总利息在116.8万元左右，还款总额约316.8万元。若他抉择在10年后将余额一次性提早还清，那么将可以省下约33.9万元的利息支出。

所以，在如今的房贷利率背景下，若没法实现超过房贷利率的长时间不乱投资收益，贷款人也有相对于宽裕的流动资金的话，是支撑贷款人提早还贷的。

无非，贷款人在申请房贷前一定要做好计划，如果打算5年就还清全体贷款，就不要借5年以上期限的房贷。由于房贷利率分2档，5年之内以及5年以上，5年之内的房贷利率低。

如果你借了5年以上期限的贷款，结果5年以内就提早还清了，等于是借了利率高的房贷，为银行多贡献了利润。

误区三：房贷春秋延长到80岁？这真的是要“千秋万贷”了！

真象：房贷的最高贷款期限只有30年，如果你在贷款时，春秋是30岁，你至多贷到60岁。只有那些50岁以上的贷款者，才有可能要还款到80岁，

通常来讲，最大贷款春秋限制为“退休春秋+5岁”，即男性贷款人的最大春秋不能超过65岁，女性不能超过60岁，跟着房贷春秋放宽，部份地区男性与女性的春秋上限已晋升至了70岁与65岁。

在贷款前提上，其实还存在着一个重要的限制：那就是贷款人的春秋+贷款的期限不能超过70年或75年。如果在上限申请贷款，实际上还款年限可能只有5年，其实不会夸大到“千秋万贷”的境地。

而此次南宁将房贷春秋延长到80岁，依据多家媒体报导，实际上也其实不是指“将最大贷款春秋放宽到80岁”，而是“将贷款人的春秋+贷款期限放宽至不超过80岁”，“贷款人春秋不超过70岁”这一规定并无扭转，且目前当地银行的主流请求还是贷款人春秋+贷款期限不得超过70年，部份银行放松至80年，但需提供足以覆盖月供2倍的收入证明。

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