超10城首套房贷利率降至新低，四季度或集中进入“3”时期

房贷利率的走势牵动着每一一个购房者的心。据贝壳钻研院最新统计，在9月末阶段性调剂差别化住房信贷政策的推进下，截至上周三全国已经至少有10个大中城市房贷利率降至4%下列，其他相符前提的三四线城市也不断跟进调剂。

在中指钻研院指数事业部市场钻研总监陈文静看来，由于政策限定在2022年底前，调剂窗口期集中在今年四季度，预计接下来会有更多城市跟进，传导效应可能会加强。贝壳钻研院市场分析师刘丽杰也分析，当前还有多个相符阶段性定向降息政策的城市首套房贷利率在4.1%及以上，后期仍有回调空间。

尽管10月最新公布的5年期以上LPR（贷款市场报价利率）维持不乱，无非东方金诚宏观分析师王青预测，推进楼市在年底先后企稳回暖是未来一段时间稳增长、控风险的一个重要发力点，接下来监管进一步放宽首套房贷利率下限，乃至适时下调二套房贷利率下限等都值得期待。

10余城房贷利率跌破4%

“这是我从业十年来最低的一次（利率）。”10月23日，一名大连地产中介人士对客户表示，当地首套房贷利率最近几天刚刚从4.15%下调至3.95%，已经十分优惠。

此前9月底，央行、银保监会发布关于阶段性调剂差别化住房信贷政策的通知，对于相符前提的城市政府，可自主抉择在2022年底前阶段性保持、下调或取缔当地新发放首套住房贷款利率下限。

所谓“相符前提”，即2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续降落的城市。这些城市政府可依据当地房地产市场形势变化以及调控请求，自主抉择阶段性保持、下调或取缔当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，央行、银保监会派出机构指点省级市场利率定价自律机制配合施行。

依据国家统计局发布的6月～8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数情况，共有23个城市相符这一政策，主要集中在三四线城市以及部份二线城市，其中就包含大连。

事实上，在大连以前就有多个相符前提的大中城市对首套房贷利率作出调剂。据贝壳钻研院统计，截至10月19日，已经有石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10城首套房贷利率降至4%下列。

分城市来看，二线城市中昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津以及贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。利率变化方面，本月石家庄、兰州首套房贷主流利率下调幅度最大，到达30BP。

而除了了二线城市，部份三四线城市也早已行为起来，其中广东清远、湛江等地在国庆节前就已火速作出调剂，清远首套房贷利率最低已经涉及3.7%的低点。据中指钻研院不完整统计，截至10月17日，在阶段性调剂新政出台后下调首套房贷利率或取缔利率下限的城市还包含济宁、阳江、江门、云浮、阜阳、襄阳等。

贝壳钻研院统计数据显示，综合调剂信息后目前一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率最低，平均为4.08%，三四线城市首套房贷利率平均为4.11%。三四线城市也是房贷利率同比降幅最大的城市线，首二套利率同比降幅分别为169BP以及116BP。以首套房100万商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，平均每个月可减少月供约1000元，利息总额减少约37万元。

除了了让购房者切实节俭本钱的利率调剂，各地银行房贷放款速度也显明加快且趋于不乱。贝壳钻研院监测显示，10月银行放款周期平均为26天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为30天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为26天。

二套房利率会降吗？

斟酌到今年5月央行、银保监会宣告下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率，将下限由不低于相应期限LPR调剂为LPR-20BP，这已是年内中央层面第二次调剂房贷利率下限。加之年内5年期以上LPR累计3次下调35个基点，居民购房负担已经大大减轻。

尽管央行10月20日公布的新一期5年期以上LPR保持在4.3%，但市场对于接下来房贷利率继续下行的预期并无降温。从各机构统计的楼市成交数据来看，新居以及二手房普遍有边际回暖迹象，但一线城市以及核心二线城市显明优于三四线城市，后者去化压力仍然存在，居民消费信念尚未完整恢复。

在既有政策下，四季度被机构普遍寄与厚望。陈文静认为，由于此轮阶段性调剂政策限定在2022年底前，四季度将是主要政策窗口期，预计接下来会有更多城市结合本身情况调剂首套房商贷利率，发生引导效应，带动总体市场预期恢复。

无非她同时指出，斟酌到一线城市市场表现总体好过全国，一线城市作为市场及政策的风向标，政策出台更为小心，房地产政策优化力度相对于有限。贝壳钻研院数据显示，10月一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅为60BP以及52BP。

从央行公布的最新金融数据也能够看出，居民中长时间贷款增长仍缺乏动力。有分析认为，10月LPR报价基础MLF尽管没有产生变化，但商业银行新一轮存款利率下调等也会增添LPR报价下调加点的动力。即便短时间内5年期LPR报价维持不动，王青认为，推进楼市在年底先后企稳回暖是未来一段时间稳增长、控风险的一个重要发力点，接下来监管也能够通过进一步放宽首套房贷利率下限，乃至适时下调二套房贷利率下限等方式，引导四季度居民房贷利率延续下行。

刘丽杰也建议，在改善性需求对市场的主导作用日趋增强的背景下，政策上也要关注降低“卖一买一”“卖旧买新”的贷款利率，这是相符多数城市住房消费实际的必要举措，未来不排除了会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策的可能。

据贝壳钻研院统计，10月全国首套房东流利率平均为4.12%，环比下行3BP，但二套利率与上月持平，平均为4.91%。无非，两者较去年最高点已经分别回落162BP以及109BP。

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